小户型营销 三

3、 人口环境支持

小户型产品的人口环境支撑主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面。小户型产品客观上需要有两种人口环境，一是社区为青年社区，二是当地已经进入老龄社区，家庭结构中，空巢期家庭有相当比重。在我国因为城市化的历史并不悠久，第二种状况在当前我们的城市中，还比较少见。

小户型产品的人口环境支持不仅要求社区为青年社区，而且要求当地的青年人群拥有较高的文化修养，价值取向趋向现代化，生活观念潮流化，并且具有独立的性格特征。当一个城市因城市化速度过快出现了知识性三产业的异常发达，则当地购买需求主要体现在小户型投资客户中。

识别当地的人口结构对小户型营销具有重要意义，人口结构对小户型产品营销通常具有决定意义，是小户型产品立项中最为关键的因素，营销者应对此保持高度重视。

4、 小户型产品功能要素支持

通常我们指的小户型产品有两种概念，其一是功能型小户型产品，指小户型产品的功能元素只有厨测卫卧等几个要素每样只有一个，即我们通常所说的一房的概念，其面积通常不会超过50平方米，其二是面积型小户型产品，指在同样多功能情况下，产品面积显得比较小，比如60平方米的两房，80平方米的三房。

我们对小户型产品的后一种分类，无疑扩大了小户型产品概念的外延。因此给予了小户型产品营销更多的变数。这种分类对小户型产品营销的影响并不十分强烈，我们在此不再进行单独讨论。

5、 小户型行销推广要素支持

小户型产品行销推广的要素支持是一个综合性的概念，它是项目所有特质的累积。是这个产品的精神所在。它集中了小户型产品的地理位置、产品特点、使用功能、小户型产品的居住理念以及发展商的声望与实力等所有要素。

我们在此提出小户型产品行销推广要素，是为了强调小户型产品营销的整体性，全面把握整个产品的精神，而不要单纯放大小户型产品的某一个要素进行营销推广，以至是使营销陷入困境的尴尬。对小户型产品的推广要素，我们将在后面专门撰文进行分析阐述。

6、 小户型的产品要素支持

小户型的产品要素支持主要是指为使小户型产品更具个性，对小户型产品的外立面设计与颜色进行调配；为使小户型产品的使用功能更大程度的认同，而对小户型产品户型进行更为合理的设计；为了增强小户型产品更具时尚性，对各种数字化配套设施的设计与搭配，与各种公共空间的使用功能规划；小户型产品环境景观设计等。

二、 小户型产品价格策略

1、 价格与地段的关系

地段是小户型产品价格第一决定因素。我们这里的地段将细化到项目的背临街面，与步行街等城市中心的距离将以米数进行计算。地段与价格存在以下关联：

◆ 背街面的价格通常会低于临街面的价格；

通常情况下，在背街面与临街面的价格异常敏感，在营销实践中，我们不得不谨慎衡量背街面的价格差，通常状况是，产品的单价越高，消费者对此也就越敏感，对价格的敏感系数则显得不是很高。

通常情况下，背临街面价格差大致在2—3%左右，但是当临街面与背街面有显著差别时，他们通常的价差将会上升到6—8%。在制定价格策略时，我们一定要小心而仔细分析顾客的购买心理与他们对本产品的敏感点分析。从而赚取合理而又稳妥的价差利益。

◆ 离城市中心越近其价格越高；

这是地产实践中的普遍原理，在此我们将不在论证。值得指出的是，项目距城市中心绝对距离的远近，不能成为制定价格的绝对标准，在制定价格时，还需要参考项目所在地的生活配套设施与地块功能的延展性，交通条件在未来的变化等因素，再结合项目品质综合参考，在这之中找出本项目的合理价格区间，再在价格区间中寻找项目的最佳价格点。

◆ 商业区的价格会比居住区的价格高；

商业区因为需求明显，会明显高于非商业区的价格。非商业区由于地块功能的未被认识性，或者消费者观念上的拒绝，因此需求会低于商业中心。在制定价格起点时，建议参照上一条规律执行，方能找出最优价格。

◆ 靠近大型商场的价格会比不靠商场的价格高；

大型商场对小户型产品的价格影响，要取决于地块位置与商场经营项目与产品的时尚程度，人流指数也成为项目定价的依据之一。如果项目地块越是位于城市中心，商场规模与信誉度越高，经营的产品越具有时尚性，那么小户型产品的价格空间也就越大，如果再在营销方式上，进行变化，价格就越有可能成为市场的领导者。

◆ 核心商业区价格会高于非核心区产品的价格；

因地段关系与功能关系，核心商业区的价格会高于非核心商业区的价格。我们在制定非核心商业区小户型产品的价格时，一定要注意到小户型产品的价格发展空间。通常情况下，小户型的价格发展空间，取决于区域态势理论与产业态势理论。当区域态势处于强势的情况下，而产品又极具竞争力时，则小户型产品的价格指数应当向核心商业区的中高端价格看齐，华宇时代星空与世纪银河的成功充分证明了这一点。当区域产业竞争处于强势时，小户型产品的价格应该具有预见性与市场竞争力。杨家坪的小户型价格则应当适当高于南坪区的小户型产品的价格。