北京精锐纵横房地产经纪有限公司宣传册文案草稿

封面：

图标（大）房地产360度全过程实战运营倡导者（字同标示融合）

北京精锐纵横房地产经纪有限公司（底小）

封二：

图标（大）

房地产360度全程实战运营倡导者（字同标示融合）

P1：

董事长致辞：

15年的发展，却浓缩了欧美先进国家房产开发的百年历程，中国房地产行业从诞生、到学步、到迅速的成长和渐趋成熟……，已进入大浪淘沙、适者生存的时期。

在这一时期，房地产开发公司再也不能象中国房产开发初期那样，只要拿得到地、拿得起地，甚至不必依赖产品品质就能生存和发展了。因为随着房地产业的迅猛发展，介入房地产开发的公司越来越多，房产的投资热度越来越高，开发的楼盘面积越来越大，顾客的购房选择也越来越广了。而且各房地产开发公司开发的楼盘又大多面临产品同质、价格趋同、广告回报下降、公关促销乏力等现象，特别是随着俗称“831大限”的国家宏观调控，更出现了“地根、银根”紧缩的问题，进一步加剧着房地产项目开发的成本与风险，此时再不注重房地产产品的创意、营销、环境、品牌等营销手段将是无法生存的。

在这一时期，是市场要求房地产开发公司、广告公司和销售代理公司必须同心携力，步调一致的在项目开发的前期、中期和后期均要进行深度合作。即从土地获取、环境开发、竞品分析、产品定位、客户目标、园林规划、楼盘设计、配套设置、形象塑造、销售政策、媒体策略、公关活动、销售话术……等诸多环节统一思想，统一行动，才能尽可能的避免经营风险，获得安全投资回报。

但是，传统的那种由房地产开发公司建楼盘后再由广告公司塑形象，销售代理公司卖房子的三角合作营销体系，显然会因体系本身和体系中的各个公司的本质性缺陷，而无法适应当今这一市场变化。

赤橙黄绿青蓝紫,谁持彩练当空舞？

位列北京房地产业20强的银信房地产开发有限公司，同中国营销策划十强机构的精锐纵横营销顾问有限公司，本着优势互补，强强联手的宗旨，合作成立了精锐纵横房地产经纪有限公司，综合双方在开发、策划、推广、销售等方面丰富和强大的经验、资金及人才优势，将传统房地产行业三角合作营销体系整合为倡导房地产360度全过程实战运营理念，为房产开发企业提供房产开发全过程全方位实战贴身服务的新型房地产经纪代理公司，真正使合作的房产企业在项目开发中达到安心舒心的全程无忧，在此，我们热忱地欢迎房地产同道与我们精诚合作，携手挺进在中国地产新世纪。

P2 P 3

道可道（――老子《道德经》）

前言（2）：

我们都是知本的富翁

我们都是个性的精英

但我们不会为自己的陶醉

而做天马行空的创意

或为满足自己的外在机会表现

而唆使客户投入大而不当的费用

因为我们倡导

――360度全程实战营销

从前期的土地开发、市场调研、广告创意、形象塑造……

到后期的媒介发布、公关执行、营销策划、销售代理、……

我们同客户的命运紧紧相连

我们不仅仅是房地产开发公司

因为我们对项目形象的树立和维护有义不容辞的责任和义务

我们不仅仅是“广告公司”

因为我们对整个项目还进行着从选址定位到销售政策的全程策划

我们也不仅仅是策划机构

因为具体的项目销售是我们利益获得的源泉

我们也不仅仅是“销售代理公司”

因为我们还为项目的开发提供充足资金、人才和经验

我们是新一代的地产运营商

我们是时代潮流的引领者

潮流来不及为我们先行的经营理念定义

但又有何妨

我们不懈的追求与努力

已经在客户喜悦的笑声里得到了最具生命力的赞誉

360度全方位全过程一站式房地产营销模式

是我们得天独厚的优势

因为

北京地产资信20强的银信房地产开发有限公司

中国营销策划十强机构的北京精锐纵横房地产经纪有限公司

是我们实力的坚强后盾

P4：

非常道（1）（――老子《道德经》）

p5

“麦莎”来了，你准备好怎样迎接她吗（2）

房地产的营销困惑：

（内文）：

首先，“房地产开发公司”、“销售代理公司”和“广告公司”各谋其政，地块研究、市场定位、营销策划、广告创意、形象设计，楼盘销售、公关执行、媒介发布等环节难以整合统一，不仅造成各个运营项目中各运营单位间的沟通障碍、难以形成项目合力，而且在营销推广过程公司间的工作协调会造成大量时间、成本的浪费，和出现各个服务公司间相互推诿，协调不一，效率降低的情况。

其次，在当今的房地产市场，基本由开发商、广告商、销售代理商共同支撑着，但目前传统广告公司，虽精于房产项目战略形象的定位、树立和宣传推广能力，但一线服务能力差，对项目的执行力的提升能力不足。销售代理公司则强于执行推动力，但欠缺战略的整合运作能力。房地产开发公司虽精于房地产项目的开发和营造，但欠缺项目推广和营销能力。

再次，房地产开发是企业的经营行为，但在中国又不仅仅是纯粹的经营话题，政府的种种政策变化甚至某些官员的喜恶，都会对房产项目的开发运营产生重大的影响，使许多只深谱市场经营理论和房产开发运营经验的团队在项目的运作表现上力所难及。

P6：

名可名，非常名（（纵向顺势小）（――老子《道德经》）

P7：

“实力”方能铸就辉煌（2）

公司简介：

北京精锐纵横房地产经纪有限公司由北京银信投资公司与精锐纵横营销顾问公司共同出资成立。

银信投资公司是一家实力强大的专业化房地产开发集团公司，其麾下拥有“银信地产、银信兴业、南洋物业”等10家子公司，先后开发建设了“永馨公寓、锦绣园、阳光100、康城、香草天空、杰座”等高档公寓及别墅项目，目前在北京、西安、山东等地开发建设别墅项目，“阳光100、康城、杰座”作为市场最有影响力的品牌得到社会广泛的认可。

精锐纵横营销顾问有限公司是一家由中国十大营销策划专家王海鹰先生创立，拥有近百名策划专家的智慧团队，策划案例多次被评为中国十大经典策划案例，是被众多客户授予特别贡献奖的中国营销策划十强机构和中国十大杰出营销顾问公司。

北京精锐纵横房地产经纪有限公司是新一代的房地产运营服务商，不仅拥有实战派职业经理人和复合型的专业精英，还充分整合和依托银信投资公司在地产运营和精锐纵横营销顾问有限公司在营销策划等方面的丰富经验和强大实力，有机融合传统的“销售代理公司”“广告公司”的服务职能，参与一线操作，强调全程服务，追求多赢目标，多年来为中国南北一线城市近30个项目300万多平方米的地产项目提供优质服务。

P8：

器之为物，察其奸，伺其祸, 为众所服。（――诸葛亮《将器》）

P9

完备的“体系”给您完备的服务

精锐纵横之服务构架与服务项目：

市场研究部：
项目地块研究――项目土地性质调查、项目用地周边环境调查、地块交通条件调查、周边市政配套设施调查、项目土地SWOT分析。
类比竞争楼盘研究：项目概况、市场定位、售楼价格、销售政策及措施、广告推广策略及手法、主要媒体运用及频率、公关促销活动、其他特殊卖点及销售手段。

营销策划部：
项目规划设计建议、园林概念设计建议、产品定位设计、品牌定位设计、核心形象设计、核心卖点提炼、案名概念体系设计、售楼处五点一线设计、传播策略规划、媒介策略设计、公关策略设计。

创意设计部：
LOGO设计、CI/VI系统设计、平面广告设计、户外广告设计、销售宣传资料设计、展会展台设计、楼盘现场包装设计、影视广告TVCF、网络广告Ead。

销售运营部：

项目标准说词设计、项目价格体系设计、项目销售流程优化设计、项目销售时间设计、项目销售控制设计、项目销售服务创新设计、项目销售促销措施设计、可持续销售动力机制设计、推广节点人本细节提示设计、项目销售组织及日常管理专业培训部：
房地产基础营销理念与营销专业知识培训、企业全员营销与客户服务意识培训、专业而实效的销售与沟通技巧培训、客户开发及维护能力提升培训、销售人员服从意识与团队精神培训、纪律及行为准则培训、市场研究与基础企划知识培训、社交技巧及礼仪培训、合同及相关法律知识培训。

公关媒介部：
媒介计划及投放、公关活动执行、销售道具的制作及准备、广告效果的监控、评估及修正。

精装修策划部：
调查装饰设计、施工企业资信；制定工程招投标文件；审核完善设计方案； 明确工程材质标准、工艺标准、验收标准、环保标准；审核装饰工程预算报价；制定合同补充条款，签订装饰合同；择优选择装饰监理单位，并签订监理委托书；监督与本工程有关的各方履行服务承诺；做好施工过程中的监督、管理、协调工作；客户的合法权益受到侵害时，协助进行投诉索赔。

P10：：…刚柔分,动而明,雷电合而章。…震惊百里，惊远而惧迩也。 出可以守宗庙社稷……。（《易经》）

P9－11

小平同志认为：好的制度让坏人做不成坏事；不好的制度让好人做不成好事精锐纵横认为：科学、先进、完善的营销理论为指导的房地产营销推广，是成就业绩辉煌的必要条件

精锐纵横之四力策划营销学说

四力策划营销

房地产的营销推广工作虽然千头万绪，但总体是由“产品力、形象力、传播力、销售力”这四大力量来控制，万变不离其中，四种力量互相配合，整合各项资源，形成有机的整体，使房地产项目的推广始终处于有序状态。

产品力

形象力

传播力

销售力

P12

轻则失根，躁则失君（老子《道德经》）

P13

地产营销的“革命”

精锐纵横之360度全过程房地产实战运营倡导

目前房地产营销服务行业中以咨询调剂，营销推广、销售代理、广告策划等机构为主，而北京精锐纵横房地产经纪有限公司是新一代的房地产运营服务商，倡导“一站式”营销服务模式，提出的360度全过程完善服务，携力公司旗下众多实战派复合型专业精英，以及银信投资公司、精锐纵横营销顾问有限公司在地产营销和策划推广方面的强大实力为后盾，有机融合传统的“销售代理公司”“广告公司”的服务职能，通过前期市场研究、营销策划、广告创意、平面设计，后期销售代理、媒介发布、公关执行等服务组合，为地产企业提供360度全过程完善服务。避免了房地产企业在营销推广过程中，要与多家服务公司沟通、协调造成时间上、成本上的浪费，同时也避免了由于沟通不充分而导致工作效率降低、服务公司相互推诿的情况发生，是更具策略和执行力的地产服务模式。

P14：

将能执兵之权,操兵之势,譬如猛虎,加之羽翼而翱翔四海,随所遇而施（诸葛亮《将苑》）

P15：

优秀的“精英团队”是克敌制胜的基础（2）

精锐纵横之管理团队

北京银信投资有限公司董事长，北京银信房地产开发有限公司董事长张民耕，中共党员，法学博士，中国社会科学院当代中国研究所副研究员。曾在有中国房地产“农民运动讲习所”之称的万通集团任北京万通公司的副总经理。1996年自立门户成立北京银信房地产公司，任董事长。完成了永馨公寓、锦绣园公寓、阳光100国际公寓等项目的全部或前期开发，目前正在大力推展占地2500亩、总建筑面积达100万平方米的康城TOW NH OUSE国际居住社区。

公司总经理孙建林，建筑学硕士，MBA，清华大学ＩＭＢＡ。多年市场一线的实战经验，擅长于房产、地产中期研究、定位、策划、销售，熟悉全国房地产市场。曾任SOHO中国项目经理、销售总监。近年专注于房地产企业高效绩运做管理及房地产高获利开发模式研究。

参与、主持推广项目：

长城脚下的公社（潘石屹最具争议的私人收藏的建筑艺术博物馆：荣获建筑艺术推动大奖，巴黎蓬皮杜中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品；亚洲建筑艺术登上国际舞台的标志。）

SOHO现代城（中央商务区地标性建筑，推动CBD商务区的房产热潮，具有跨时代的意义）

瑞海姆度假村（密云第一个旅游度假村，纯英国乡间别墅风格）

北美枫情（张家口地区第一个占地20万平方米的别墅项目）

公司副总经理徐净宇，清华大学ＩＭＢＡ。长期从事房地产开发、市场营销策划及推广工作。曾担任房地产经纪公司营销总监，北京银信投资公司策划部项目总监，北京银信兴业房地产开发公司策划总监，对项目销售力提炼、整合推广有独到研究，对市场感觉敏锐，注重节点的操纵，实战经验丰富。

参与开发、策划项目：

锦绣园（获1999北京十佳销售楼盘称号）

杰座（使馆区幸福村成熟社区内开发的最后一个楼盘，杰座项目的交付使用标志着该地区的改造全部完成）

太阳广场（江苏首个地级市大型生态购物广场）

康城（北京第一个超大型TOWHOUSE社区）

中联时代广场（张家口首席体验式卖场）

P16：

天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物（《易经》）

P17－22：

为客户创造价值，好“业绩”自己说话

服务案例：

一、 康城：

“康城”项目位于国贸以东10公里朝阳区定福庄，是北京第一个超大规模的“TOWNHOUSE”社区，项目总占地2000亩，建筑总规划100万平方米，共分五期开发。

占地300亩，总建筑面积近14万平方米共578套的“康城”一期，由于在前期销售工作中未做好销控，导致所剩物业普遍存在面积大、总价高、位置差的问题，受市场上“小独栋”的冲击，一度滞销。精锐纵横介入工作后，迅速找出项目存在的问题，首先从形象上拔高，让康城脱离 “TOWNHOUSE”，塑造高尔夫郊野 公园别墅的气质，并通过赠送别墅专用电梯的手法体现“深宅大院”这一主题。根据康城的整体规划，建议在大康城项目的中心挖近万平米的人工湖，使原本社区边缘无人问津的物业变为观水单位，从长远考虑，人工湖的修建也将使康城的后期开发受益颇多。

精锐纵横房地产经纪有限公司的介入使康城一期很快的全面售罄；

“康城”项目是精锐纵横公司把握客户心理，解决购买障碍的成功案例。

二“山水墅”：

“山水墅”项目地处京北著名的风景旅游区——怀柔，位于雁栖环岛西侧100米，背靠燕山山脉,临近红螺寺、雁栖湖等旅游景点。项目总居住建筑面积20646.62平米，其中联排28户、双拼10户、独栋31户，均建于南坡之上，独有坡地山景，社区景观、人工湖景。
其主要竞争对手为北京知名企业万通地产倾心打造的“新新小镇”，该项目在推广手法上高举“造京城百年名镇”大旗，宣扬老北京文化，主张新的乡村生活。
精锐纵横通过大量的市场调查及研究敏锐的发现该项目定位及包装从表面看似乎独具一格，但亦是无奈之举，因其项目周边无大环境依托，只能从文化概念入手，在社区造景，属于大都市与乡村之间的自建式综合性社区。
根据竞争对手情况及自身特有优势，精锐纵横为项目定位于“独有自然景观的原生别墅休闲区”，以“原生”的诉求吸引渴望脱离城市钢筋水泥包围的“成熟富人”，在定位及诉求上直接压制了竞争对手，案名“山水墅”也由此而来。 同时通过研究分析，发现“成熟富人”这一阶层普遍具有“尊贵的、内敛的、轻松的、浪漫的、大气的”特性，于是 精锐纵横根据项目依山而建的特点从精神层面提炼出“视无边、心无界”这一核心概念，作为项目的品牌形象定位，并以“让心灵和视野不受阻挡”作为推广主题，来满足客户的心理需求。通过心理层面及物理层面的双重塑造，“山水墅”项目形象得到极大的提升，众多客户慕名而来。
“山水墅”项目是精锐纵横根据对市场中竞争者、消费者的详细研究分析，对项目进行准确市场定位及品牌形象塑造的又一成功案例。

三“北美枫情”

“北美枫情”项目位于张家口市怀来县新区，距北京80分钟车程，总规划面积240亩，居住区用地近20万平米，居住区总建筑面积8.55万㎡，是张家口地区第一个别墅项目，同时也是国家“小城镇”发展计划的首个试点项目。
“北美枫情”项目共288套，由独栋、双拼、联排组成，精锐纵横公司为该项目完成了市场定位、案名概念体系设计、核心形象塑造、平面设计、销售代理等工作。
根据二、三级市场的特色，在宣传推广上充分利用了口碑传播：一方面建议开发商在社区中遍植枫树，用枫叶这载体塑造社区北美枫情的高档别墅形象，另一方面通过新闻发布会、开工仪式等活动将整个社区建设提升到环北京经济带地产文化的升级版，是怀来城市建设发展水平和品位的象征这一高度，通过这两点引起怀来人的关注和议论，不足一个月的时间，怀来县人人皆知，并节约了大量的宣传费用，强大的口碑宣传迅速拉动了市场。
“北美枫情”项目是精锐纵横公司借势炒作的成功典型案例。

四，骏城

项目位于大兴区黄村，总占地面积7公顷，建筑面积11.5万平方米，容积率1.42，绿化率高达32.4%，纯板式电梯花园洋房，周边高校林立，其距玉泉营18公里，京开高速，五环路全程免费畅通，瞬间到达，出入非常方便，具有畅达的交通和良好的人文环境，是面向21世纪的低密度健康文化主题社区。

五，中联时代广场

中联时代广场位于张家口桥西区小河套传统商业区中心，总占地约7500平米，总建面约3万平米，地上五层，地下一层。项目位置得天独厚，是张家口旧城改造的十大重点项目之一。中联时代广场拥有钻石般的地段，极佳的商业氛围，自身软、硬件设施配置也相当出众，但张家口的商业发展却相对落后，以传统铺面及百货商场为主。

根据项目的具体情况及背景，精锐纵横首先将项目形象包装为“新张家口新商业文明的缔造者”，溶入“城市运营”这一概念，赋予“中联时代广场”引领张家口商业发展的使命。在商场经营业态方面，精锐纵横引入先进的“主题式”商业模式，将本项目定位于“张家口首席大型体验式卖场”，锁定最具消费潜力的青年群体，为他们打造了一个集“吃、喝、玩、乐、穿的时尚根据地”。高端的形象、领先的商业形态、高品质的硬件设施，一经推出就成为市场关注的热点，项目售价虽高于周边同等物业，但还是吸引了大量的投资者，一抢而空。

六曦景长安

曦景长安"项目位于北京市石景山区西长安街沿线与古城大街交汇处西北角，由石景山城市建设开发公司开发，总占地面积近3万平米，总建面近7.9万平米，由一栋16层高板及二栋24层高塔组成，临街板楼一层为商业，二、三两层为写字楼。
石景山区项目一向以中、低端为主，但随着北京市最新将石景山区规划为“首都休闲娱乐中心区（CRD—Capital Recreation District）”及“生态居住区”，石景山项目从售价到产品品质都有了大幅度的提升。

本案东距地铁一号线古城站仅150米，交通便捷，同时又是石景山 “三二四”工程规划中的未来石景山区金融、商贸、娱乐、休闲、交通核心之一的古城八角地区商业中心，加上长安街“上”（不同于长安街沿线概念）绝版地段优势的核心亮点，更使本案成为石景山区高端的地标性建筑。

基于SWTO分析，精锐纵横房地产经纪有限公司对产品硬性指标进行调整―――

如提升建材配置、立面色彩及材料，加大大堂面积、改良户型、增加会所功能、园林设计建议等一系列措施，使其与高端地标性项目的定位相符合，极大提升了项目的品质，为形象包装打好基础。
在形象包装推广上以精锐纵横以“人人都可以在长安街自由的行走，但在长安街自由的居住却只是一个阶层的特权”为主题，对项目的核心形象进行了全面的阐述，以“曦景园里醉曦景，长安街头乐长安”为中心广告语，向客户展现项目带来的“尊敬、地位、荣耀”的利益点，从功能性、情感性两方面满足客户的需求。
在销售策略上，本案也一反常规操作手法，利用最佳舒适度的板楼产品，以较高的价格入市，向市场传递信息，从而先期奠定高端产品形象，提升品质；不求板楼形象产品销售速度快，但求价格稳中略升，并贯穿于全案销售周期中，以维护项目在市场中的高端形象。
精锐纵横房地产经纪有限公司通过对“曦景长安”产品力、形象力、销售力三方面整合升级，使长安街上这一大气磅礴的绝版名邸得到了立即的回报――2005年8月18日开盘当天即完成销售123套，占销售总量的29.22%，堪称售楼奇绩。

………。

封3：

银信开发的地产及精锐服务过的地产项目标示

封底：

地址：北京朝阳区幸福中路锦绣园D座308室

电话：010－84533433

网址：http://www.jrzh-dc.com/intro.htm