第七章：销售策略及安排
销售策略推广：
一、售后代租
售后带租：这里所述的售后带租指的是一种开发商、业主、承租者三方事先约定，由发展商将物业分割给业主，业主统一将物业经营权交由发展商出租给承租人，并在规定的年限内定期获得一定收益的房地产营销手段。消除投资型客户的后顾之忧，让业主有“坐想其成”之感。
理由：
⊙讲“诚信”两个字；
⊙宣传效果好，没有任何影响；
⊙客户资源的合理利用；
⊙增加项目的市场占有优势；
⊙增加项目的抗风险能力；
操作：
⊙积累来访客户，作好客户登记（只租不买者）；
⊙根据项目定位，合理筛选一批适合定位的目标群体；
⊙做好前期“出租”这一内容的宣传；
⊙根据周边市场初步定一“出租”价；
⊙物业销售后找和项目匹配的承租者；
二、以租带售
以租带售：发展商和承租者签定承租合同，承租者定时向发展商支付租金。
理由：
⊙考虑到项目的增值空间大，暂时缓和等待最佳销售时机；
⊙充分考虑开发期间所开支的一切费用（资金充裕）；
⊙现在销售市场不佳，人气不旺为了引进大量的人气，以出租的方式巧妙的做活市场，到时机成熟再进行销售。
⊙发展商考虑自己以后经营；
操作：
⊙根据市场做好出租物业价格体系；
⊙要有超前的眼光，预测市场的前景，进行自己投资的可行性分析；
⊙要建立一只专业商业物业管理的队伍，用专业物业管理来延伸项目的品牌。
⊙可以考虑引进部分特色商家（比如有一定规模和代表性），采用的方法是最低的租金出租，让其先行入住形成旺铺的局面，带动后期的购买商家。
注：经验表明，已租赁的商铺由于能为购买者带来伸手可及的利润，满足了以投资获取回报为目的的目标客户的需求，更容易销售。
三、变相返租（产权商铺返回报）
变相返租：发展商承诺消费者，购买后一次性或分阶段性给消费者一定量的回报。
理由：
⊙商铺的消费层始终以中小投资者为主导，由于稳定的投资心理，更注重投资回报效益，该点是目前投资型客户关注的焦点，也是投资信心所在。以一定的回报作信心支持，可望吸引投资者入市，达到迅速消化本商业的效果。
⊙发展商能最快速度回收资金；
⊙提高消费者的购买信心，引导消费者投资，
⊙能快速的建立项目形象，让市场最短的时间内认可它；
⊙让消费者要知道有如此大的优惠；
⊙业主以较少资金获取稳定回报，并如愿拥有自己的投资物业；
⊙从价格上要让投资者有以合理价格取得理想经营场地；
⊙证明项目的投资空间大，回收稳定；
操作：
⊙做好“投资回报”的可行性分析；
⊙定好回报的年限及项目年回报比例；
⊙以年“投资回报”为内容从广告推广角度进行对外宣传，树立项目的高回报形象；
⊙根据商铺的位置，客户的付款方式调整回报比例；
⊙对整个商业部分回报比例进行控制（6%——10%）;
四、联营（管理与经营）
联营：物业的管理权和物业的经营权分开，通过聘请或成立专业的商业物业管理公司进行管理，做到统一经营，统一管理真正为购买者提供投资管家。
理由：
⊙因为遂宁市现在缺乏有规模的商业物业及专业的商业物业管理；
⊙从管理创品牌（比如：中国做物业管理出名“龙湖物业开发”）；
⊙专业的管理公司可以为业主提供投资方案，做到投资有序，专业理财，将投资风险控制为0.
⊙提高买家的投资信心；
⊙具有一定的操作难度；
操作：
⊙可以从成都或重庆及其它城市聘请专业商业物业管理公司进行专业管理；
⊙或自己建立一只高素质的商业物业管理队伍；
⊙根据商业物业管理公司的管理经营方案，有步骤的实施；
五、承诺限期回购
承诺限期回购：发展商在销售商业物业时给业主承诺，业主在使用一定年限后将商铺返还给发展商，发展商可按原来价格回购的一种销售方法。
理由：
⊙提高买家的投资信心；
⊙要有超前的眼光，能够百分百肯定项目在一定期限后有较大的升值空间；
⊙此销售方法对发展商要求比较高，无论实力、公司的信誉度等；
⊙承诺限期回购是现在商业销售市场上效果最佳的一种销售方式；
操作：
⊙根据现有商业市场分析，近年来商业物业的年升值比例；
⊙准确对项目所在区域的商业进行分析，计算出年升值比例；
⊙根据准确的年升值比例，确定向买家承诺的回购年限；
⊙确定回购年限后，以“承诺限期回购”为重点进行推广；
⊙做好到期回购的准备；
⊙在销售完毕后要加强对本商业进行管理、宣传、做好一切售后服务；
六、做商业“铺王”销售
发售之初，选择本项目较好的2—5铺面，标价高于现有市场；签定3—5份假合同，一方面可以提升客户的心理价位，哄抬价格水平；另一方面又刚好保留了部分旺铺，为后期的销售做足了销控。
七、“超低首付”计划+“返租回报”
“超低首付”计划：又叫“超轻松付款计划”首付20%买商铺。在首付款采取“交二缓三”的首付分期。又推出一次性预付两年的租金（5%年投资回报）计算，相当于总款的10%的优惠；这样购买“荣兴贻景民俗文化美食街”商铺一套只要首付1.5万；物业交房时在付首付的30%；
例如：20万按照5成10年的按揭方式付款
策略：
主题：即买即收高额年回报
年回报高达10%（暂定）
返租年限为：3年
D—1：凡选择一次性付款购买商铺以年10%投资回报率返三年；
D—2：凡选择按银行揭购买商铺以年6%投资回报率返三年；
如：
排号策略：
A：保留1—10号，从11号开始排；排号者先不确定具体位置，“只能初步明确意向位置”。
B：方式
B-1：诚意金500元—3000元—5000元；
B-1-1：缴纳诚意金500元者开盘享受500元抵2000元；
B-1-2：缴纳诚意金3000元者开盘享受3000元抵5000元；
B-1-3：缴纳诚意金5000元者开盘享受5000元抵8000元；
开盘促销形式：价格比起步价低100—200元/㎡但限30套（注：对广告说30套实际可以只拿10套）挑位置较差的商铺。
第二天同样按此方法销售，并附加一定的软性文章（内容主要是宣传第一天的成绩制造强销氛围）。
价格策略：
A：附（价格表：略）
B：多种付款方式及内容（体现付款方式的多元化）
B-1：一次性付款，享受9.5折；
B-2：银行按揭，首付5成，其余银行提供10年按揭，享受9.8折；
第八章：建立完善的物业管理
建立完善的物业管理：
表现：考虑项目的统一性；
从本项目的定位、建筑风格、销售执行、物业管理等方面进行整合，做到“存在”的唯一性；从内容上、形象上体现个性。把本项目的物业管理做出特色成为项目的一大亮点。
为了维护商业物业品牌、维护绝大部分业主的利益，由专业商业管理公司对物业进行统一管理，要求经营业主统一服从管理用基本规定来限制短期行为、维护大部分业主的利益：
（1）杜绝散乱，尽量统一业态；
（2）对冒犯顾客的经营业主采取惩罚措施；
（3）要求统一着装，服装格调品位要与商街（古朴、厚重）相匹配；
（4）经营内容须与项目业态度相符，严禁对其它大部分业主及整体形象有所损害的经营方式。
第九章：招商
招商准备及实施：
时间：2005年5月底开始实施；
招商手册的准备：
内容：
1、项目概况；（市政规划）
2、项目定位；
3、整个项目的前景规划；
4、区域优势；
5、项目优势分析；
6、区域招商政策；
7、项目招商优惠措施；
操作：
1、通过遂宁市计委，市商委获取部分商家资料；
2、争取加入遂宁市对外招商队伍；
3、享受所有对外招商的优惠措施；
4、争对遂宁市以户外广告为主，发布招商信息；
5、销售部现场招商，通过招商手册详细介绍项目；
6、对有意向客户进行一对一招商；
7、对目标商家举行项目推荐会；
确定招商对象：
品牌餐饮：
中餐
•七十二行
•陶然居
•外婆乡村菜
•重庆菜根香
•银杏
•顺风肥牛
•南台月
•福万佳
•快乐老家
火锅
•谭鱼头
•清华火锅
•德庄
•秦妈火锅
•龙湖鸭肠王
•贵州黑竹笋乡鸡
•成都老妈火锅
•巴将军
•武陵山珍
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文案界的大佬们在昨天做了什么？
搞得作者和读者都这么累，公众号出了什么问题？
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