大盘时代的优势与劣势

优势：
(1)易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；
(2)有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；
(3)易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；
(4)有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；
(5)易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；
(6)通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。
劣势：
(1)受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现；
(2)地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；
(3)销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；
(4)销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；
(5)销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；
(6)若出现危机，局面难于控制；
(7)物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重；
(8)资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。
根据此情况，我们所要做的就是发挥优势，规避劣势，由于时间问题，我仅就市场定位及客户群定位做一个简单的分析。

如何操作郊区大盘：

项目定位：
1、 本项目由于地段较偏，因此依托地区优势的想法可能落空，而大盘项目在受到户型面积限制的情况下，只能以造城为手段，解决所所限制的约束。
2、 建议项目以##城为定位语进行开发，由于项目所需资金量较大，，而在新的金融政策下，从银行得到动作资金的难度较大，并且利率较高，因此，项目由以快速回收资金为主。建议一期以做出品牌，做出人气，赢得口碑为主，价格策略建议为低开高走，一期以较低的价格来试探市场，并为二期价格提价作参考。
3、 大盘操作必需品牌先行，并强调概念，贯穿始终，项目须以一个较其他项目更为新颖的概念，前期须以大手笔进行概念炒作，建议以悬念式广告为首次出击，同时品牌效应的重要性，相信大家都明白，而我们的开发商在实力及信誉均为上乘，可在心理上先占优势，由于郊区项目，环境较差，并且是造城运动，此为本条成功的关键因素。
4、 项目中的户型配比虽然已定，但是可以在户型设置上进行技术处理，以大套小，可