地产营销策划：智通悦蓝山营销推广提报一

第一章：市场篇

　　

第二章：项目综合分析

　　

第一节、项目经济指数

　　总占地面积：18937.3㎡

　　总建筑面积：60255.4㎡

　　一期1#楼公寓400套：20958.5㎡

　　二期6#A舒居大宅、6#B 阔景观邸、

　　6#C BLOFT公馆114套总面积：10067.12㎡

　　纯商业面积：14929.31㎡

　　空中花园：3000㎡

　　下沉景观广场：840㎡

　　建筑密度：35%

　　容积率：2.5

　　绿化率：41%

　　停车数：334个（其中地上14个、地下320个）

　　产品功能定位：精装公寓、LOFT公寓、舒居大宅

　　阔景观邸、星空别墅、低密度独栋商业场群落以及地下停车库等。

　　

第二节、项目周边配套

　　项目所处区位

　　智通悦蓝山项目位于南昌东湖区福州路与二七北路交叉口。

　　东湖区位规划

　　东湖区是南昌市主城区之一，全区总人口为60万人。

　　东湖区是南昌市政府规划的南昌最国际化中

　　央商务区（CBD），中央政务区（CGD）。经过十多

　　年的开发建设，已经成为高端写字楼林立，高端

　　商业集群所在地。人均可支配收入20000元，南

　　昌真正的富人区。

　　南昌规划建设地铁1、2、3、4、5号共五条地

　　铁线，预计2009年年底动工。预计2014年地铁1

　　号线建成通车，届时，南昌将进入地铁时代。水、

　　陆、空、地上、地下多层次、立体化交通将正式

　　亮相南昌。项目所在地离北京西路1#、2#线双地

　　铁口仅1800米。

　　项目交通通畅情况

　　项目地理位置优越，交通便利，地铁站：地铁一号，二号线。公交路线：17路、24路、18路、机场巴士、旅游1线 、215路、 220路 、301路 、308路……

　　项目周边配套

　　公共配套设施较完善：市中心商圈板块，商业氛围十分浓厚，生活配套十分完善。教育、医疗、行政、等样样齐全。

　　

第三节、项目环境分析

　　要点：项目周边环境偏低档，对于项目自身形象提升有一定的影响，好在西面及南面拥有福州路商业配套依托。

　　东面：二七北路

　　本项目东面主力为二七北路老居民区、餐饮、小型超市、电信缴费厅等，主要特点是商业经营明显低档、层面偏低；有明显的区位优势，

　　以服务周边居住工作及流动人群为主。

　　南面：福州路、人民公园、千花畔公园

　　项目南面有福州路、人民公园、及千花畔公园、大丰收餐饮等，福州路商业价值凸显、商业价值高，人民公园及周边商业配套完善。

　　西面：主要业态为休闲娱乐有金域皇宫、0791尚歌、翠湖商务宾馆等

　　西面延伸福州路商业，主要以休闲娱乐为主，商业氛围浓厚。

　　北面：新小南国酒店、万家灯火及老式居民区等

　　

第三章：项目SWOT分析

　　

第一节、项目优劣势与其他分析

　　

1、项目优势分析（S）

　　1.1 地理位置优越

　　独享主城区核心领地，500亩人民公园绝版生态资源，只1公里内收藏中央商务区、中央政务区、中央居住区、中央生态区四大城市轴心。

　　1.2 交通便利、四通八达

　　地铁一号，二号线。公交路线：17路、24路、18路、机场巴士、旅游1线 、215路、 220路 、301路 、308路……五分钟即可抵达八一广场、省府大院、中山路等南昌核心商业商务生活圈。只需十五分钟达到南昌火车站，三十五分钟即可到达昌北国际机场。

　　1.3周边生活配套较为完善

　　项目辐射范围内遍布着医院、幼儿园、小学、中学、银行、超市、邮局，衣食住行教育齐全，完全满足生活需要。

　　1.4环境清雅、空气清新

　　环境优美，安静舒适，风光如画的人民公园近在咫尺，绿色休闲生活轻松拥有。共享青山湖湖景。

　　1.5项目自身规划

　　项目自身规划形态丰富多样，包括了1栋29层精装修国际公寓、1栋10层LOFT公寓、1栋15层舒居大宅、1栋9层阔景观邸、1户星空别墅、6栋2-3层低密度独栋商业场群落以及地下停车库等。

　　1.6大师强强联手，打造世界级风范

　　亚洲顶级豪宅设计大师连自成亲身定做设计现代简约奢华公寓，原贝尔高林设计总监梁耀贵先生精雕细刻精装园林，236年世界顶级豪宅服务管家世邦魏理仕CBRE,12小时大堂一站式接待，24小时贴心管家服务。

　　1.7高科技运用，塑造豪宅典范

　　刷卡电梯优雅入室，高配置智能化系统、新风智能空调，尊享都会繁华天地中的私属个性空间和奢华生活体验。

　　1.8豪装公寓、超值创新户型，成品交付

　　4.9米大面宽客厅、3.2米层高，卧室套房设计，落地景观阳台，E、F、G户型加板赠送阳台；其他户型赠送飘窗。精选国际顶级家具家电品牌，豪装成品，、3年保修保养，品质生活无忧。

　　

2、项目劣势分析（W）

　　2.1福州路东断头路影响

　　福州路东形成的断头，与文教路不能打穿贯通，切断了东湖区与青山湖区的联系与互动。

　　2.2周边环境较为杂乱，建筑陈旧

　　项目北、东面多为市中心老式居民居住区，建筑物普遍陈旧，居住环境差，伴随市政府对福州路的重新规划，时刻面临拆迁。对项目整体而言，居住品质感低。周边同时拥有不同档次的经营小店面，在一定程度上影响了项目的高端物业形象；附近还有不少陈旧建筑，他们的居住环境、出入形象都显杂乱。

　　2.3城市主动脉，交通拥堵，产生噪音污染

　　项目所处的福州路，交通压力较大，尤其是傍晚福州路的消费高峰期，容易造成交通堵塞。势必产生的噪音污染，但基于项目自身定义为投资产品，影响力度不大，但整体对于本案后续推广而言，还是不可剔除的劣势之一。

　　2.4项目规模较小

　　项目体量总体较小，在气势及功能配备上相对规模较大的社区物业存在一定的局限性。

　　2.5项目属于商业用地，首付相对偏高

　　由于本案属于纯商业用地，产权40年，首付50%，虽然总价低，但置业门槛较高，客群购买心理有一定的排斥心态；同时目前南昌公寓市场布满着多个70年产权的公寓，且市场定位普遍为高端物业。

　　2.6开发商知名度尚待挖掘

　　现今不少买家对楼市的开发商较为关注，南昌不少“热销楼盘”都与开发商（不论是公司或个人）的曝光度、知名度有很大关系，而本项目的开发商在这方面不占优势，南昌辉煌（菲律宾）开发公司开发品牌有待进一步的培育。

　　

3.项目机会点分析（O）

　　3.12010年市中心最值得期待楼盘

　　市中心，只拆不建，历来都是寸土寸金，十年一地，地价的稀缺，造就悦蓝山的身价不菲。利用稀缺资源造势，打造高贵形象。

　　3.2八一商圈与福州路商圈遥相呼应，双龙戏珠，龙腾南昌

　　本案所处福州路商圈，南昌商业基地不可或缺的核心组成部分。其浓厚的商业氛围为本案的价值将是一个很好的触动及带动作用。

　　3.3东湖区的大力改造

　　智通悦蓝山，东湖区“福州路”与“二七北路”的炙点交汇处，按照南昌城市道路交通规划意见，将改造福州路打通福州路东段，二七北路打通西段，

　　本案价值所享受的便利和形象提升都将是受益无穷，所带来的价值机会发展点都将是一个伟大的变革，同时也昭示了市政府对东湖区的重视力度与改造的决心。

　　3.4地铁经济给物业带来价值飚升

　　2014年地铁1号线建成通车，届时，南昌将进入地铁时代。水、陆、空、地上、地下多层次、立体化交通将正式亮相南昌。项目所在地离北京西路1#、2#线双地铁口仅8分钟车程。地铁的打造造就地铁物业价值的提升，本案未来的价值是无限放大。

　　3.5项目规模小，开发周期短

　　本案项目小，自然开发周期短，在后续推广阶段内，工程进度的跟进对本案形象的提升不失为一个带动作用。

　　

4.项目威胁分析（T）

　　4.1直接竞争对手对项目造成的威胁

　　市区的“金域名都”（开发知名度已形成、市场口碑形成、项目品牌形成），“明珠广场”等项目集中性供应对本案的直接威胁所在，对本案客群会形成分流。市中心高端物业纷纷加快工程进度，提前入市销售，抢在不明朗的市场行情下，推盘销售抢占市场先机消耗有限客户，按照项目目前进度，越晚推售，越陷于被动危险境地。

　　4.2大环境的威胁

　　10年春，新政的密集出台，调控的加深导致整个房地产市场成交量下跌，客群观望心态加重，南昌楼市呈下降之趋势，且呈有增无减的趋势，对本案销售也造成压力；2010年下半年，南昌楼市更不容乐观，市场供应量将庞大，竞争更为激烈。

　　4.3国家严格控制用地性质的更改

　　目前国内大城市如北京、宁波严格控制商业土地使用性质的更改，近期特别是对商业性质的用地更改严加调控，项目商业性质用地的这特有属性，应该引起重视，提前做好应对之策。

　　

第二节、项目劣势与威胁点的应变之道

　　※ 劣势应变策略设定 ※ 威胁应变策略设定