长春天安第一城住宅商品房市场现状调研营销策划二

C、 原因分析

前阶段建设的楼盘的户型过大，总价过高，超过普通市民的承受能力。

（3）、不同面积住宅商品房的户型分布

A、 基本分布

110平方米以下：一室、二室

110-130平方米：二室、三室

130-160平方米：三室、四室

160以上：四室以上

B、 销售情况

110平方米以下：较好

110-130平方米：一般

130-160平方米：较困难

160以上：困难

C、 原因分析

长春市大多数人的住宅商品房消费心理并不是越大越好，比较注重面积的实用，总价的控制。

（4）、消费者认可程度

A、整个市场的知名度分布示意图

B、区域个体单位特征

南湖地区：大户型为主配以中、小户型

卫星路沿线：大户型为主配以中、小户型

亚泰地区：中户型为主配以大、小户型

其它地区：中、小户型为主个别大户型

C、环境、交通、配套的基本素质认可情况

南湖地区：以长春缺乏的自然水景为主，交通、各种城市配套设施具有均好性，。

卫星路沿线：以自然景观为主，交通方便，城市配套设施比较缺乏，需项目自身解决，业主生活并不十分方便。

亚泰地区：老居住区内新兴的高尚居住区，在长春人心理位置较偏，交通、配套设施较好，生活方便。

D、区域价格认可情况

南湖地区：均价3000-4500元/平方米以上

卫星路沿线：均价2500-3500元/平方米

亚泰地区：均价2500-3000元/平方米

其它地区：普遍均价2500元/平方米以下

E、原因分析

南湖地区、卫星路沿线、亚泰地区是长春市近阶段热点区域，除亚泰外，其它地区的自然景观资源较好；三个地区的楼盘开发数量较多，项目规模较大，素质较好，远远高于其它地区。

3、整体市场发展态势分析

（1）、2002年政府对房地产业的措施

2002年该市计划完成房屋施工面积500万平方米，经济适用房250万平方米，施工总量要比2001年下降21.6%。政府有意识的控制房地产市场的商品房投放量，增大经济适用房的建设力度，对房地产市场宏观调控，这对长春市房地产市场健康、有序的发展是十分有利的。

尽量优化房地产开发结构，适度控制高档住宅建设。

（2）、市场购买能力

长春市区现有人口290万人，约90万户。

2001年长春市GDP第一次突破1000亿。

2001年长春市人均可支配收入6339元。

整体经济实力不强，购买力不高，是造成房地产市场供大于求的主要原因。

（3）、住宅商品房的实际需求量评估

2002年长春市均价3000元/平方米以上的新楼盘上市总量约130万平方米（不含本项目）。长春市3000元/平方米以上的住宅商品房现存量约100万平方米；2001年长春市3000元/平方米以上的住宅商品房销售量约为21万平方米。

根据我司对长春市房地产市场相关调研的结果，我司预测：2002年长春市住宅商品房实际需求量约120万平方米。其中，长春市对均价3000元/平方米以上的住宅商品房实际需求量不超过30万平方米。

（4）、发展趋势描述

长春市房地产市场形势严峻，同类楼盘竞争激烈，且市场购买力较弱，开发结构不合理，产品档次和个体产品严重脱离市场。长春市整体中高档住宅商品房市场需求还未正式启动，长春明珠凭一己之力，也不能力挽狂澜。长春市房地产市场的发展，需要市民生活水平的不断提高和更多房地产的热点出现，才能深入地挖掘长春市民的购房需求，真正启动长春市房地产中高档市场。