2010年滨江明珠及清华园项目营销策划推广方案三

第三部分 清华园项目2010年营销推广方案

一、项目分析

1、项目剩余房源统计

目前本项目剩余房源全部集中在1号楼（17层），自2009年10月份开盘，截止2010年3月20日已销售住宅28套，剩余住宅74套住宅，开发商保留住宅26套，可售住宅49套，其中126-133㎡三房共计55套（开发商保留20套，可售35套），97-101平米两房共计13套（开发商保留5套，可售8套），顶层复式6套。

2、项目剩余房源分析

2.1价格偏高，市场抗性较大

目前本项目1号楼整体销售均价在4000元/㎡，相对周边楼盘而言，整体价格明显偏高，导致本项目开盘销售到现在仅销售28套住宅，经过对周边楼盘进行的调查，本项目销售价格明显高于周边同档次楼盘近300元/㎡。

其次，本项目在销售之初便上调销售价格，对于楼盘销售而言，在销售没有出现热销或达到销售目标前，一般不上调销售价格。开发商在调整价格前，需要慎重考虑，随意上调价格，对本项目销售而言无疑是雪上加霜。

针对性策略：

建议本项目对价格进行调整，整体销售均价下调300元/平米，使本项目价格更为合理，提高项目在市场上的竞争力，实现项目短期内清盘的目的。

2.2项目档次低，无法吸引中端客户

从本项目的剩余源分析，目前126-133㎡三房剩余量最大，除去开发商保留的房源，目前可售三房为35套，对于这部分客户而言，总价达到45-55万。但本项目品质相对较低，无法吸引中端客户的购房欲望，在竞争激烈的市场环境中，使项目销售步步为难。

针对性策略：

建议提升项目整体品质，尤其是园林绿化方面，适当加大对园林绿化的投入，通过环境优势打动中端客户。

二、2010年项目营销目标

2010年6月30日前，基本实现项目清盘，销售住宅45套以上（不含开发商保留房源）。

三、2010年项目营销推广方案

1、特价房促销

2010年3月27日起，剩余住宅在原价格基础上下调300元/㎡，售楼部推出“10套特价房”，对外以“一口价”销售。待“10套特价房”销售到一定数量后，售楼部再加推特价房，其次，再送1万元立体车位优惠卷（不记名，可转让）。首批“特价房源”如下：

惊爆特价房源表

2、老带新优惠政策

2010年3月27日—5月31日，老客户介绍新客户成功购房，送老客户价值2万元立体车位优惠卷（不记名，可转让）。

四、宣传推广策略

1、宣传单

以“惊爆特价仅限10套”为主题，重新设计项目宣传单，规格为A3尺寸，157G铜版纸双面彩印，数量为5万份，后期用于巡展派单。

2、楼体巨幅

建议在项目1北侧楼体悬挂巨幅喷绘，尺寸建议为20×40米，巨幅内容为以“惊喜特价仅限10套”为主题。

3、电视广告

建议连同“滨江明珠”项目一起，捆绑宣传，借助“买房送本田车”活动的声势，实现清华园项目速销。

4、巡展

结合“滨江明珠”项目联合巡展派单，建议在城区主要商业网点及周边乡镇开展巡展，推广项目促销活动，主动出击寻找目标客户。

五、宣传推广预算