新里·海德公馆项目定位及SWOT分析营销策划报告四

四.新里·海德公馆户型配比：（面积上下浮动3%）

新里·海德公馆面积配比（价格上下浮动5%）

户型配比（建筑面积1.6系数）：

新里·海德公馆的定位:

市场定位：

松北区从2010年上半年哈市房地产市场的数量来看，哈市六大区域当中，松北区排名第四；从销售面积来看，松北区排名第五，仅仅高于平房区。以上销售面积数据和销售套数数据表明，松北区域的房地产市场，还不被大多消费群体所认可，其配套设施时和交通上的不便是制约松北区房地产市场发展的两大硬伤。并且预计松北区2010年下半年，会有9个高层项目陆续开盘，市场的放量，会大大的影响市场客户分流，导致市场份额减少，预计下半年的松北房地产市场会竞争白热化。

价格定位：

在价格定位上，市场价格不应定价过高，其主要原因有三点：

（1）产品位置较偏僻，其大多竞盘项目，区域位置都要好于新里·海德公馆，如新新怡园二期，华远水木清华，松浦观江国际等项目，都会对新里·海德公馆在地理位置上起到拦截客户上的威胁。价格上的调整，会增强新里·海德公馆的核心竞争力。

（2）银行对贷款的限定，会对客户带来资金上的压力。

（3）哈市居民对“绿地”品牌的认识，还不明显，未能达到上海，重庆等地区的品牌知名度。

产品定位：

产品定位上，可以以生态区，低碳区，智能区，高档区（商大以东大部分的产品多为别墅和洋房，区域整体环境好，客户整体档次高）为探讨范围。产品档次定位为中高档层面，主要面向中层客户群体，在建材建议选择一些档次较高材料，从而增加产品核心竞争力 在园林上建议做品质，使得小区绿化体现一种私家公园的感觉；小区周界防范系统，建议采用三级设防的结构，一级设防为小区设防，主要以红外对射探测器和中央检测为实施联动；二级设防为组团式设防，主要以门禁系统为主；三级设防为单元式设防，主要以可视对讲系统为主。建议采用三级设防的原因：新里·海德公馆的位置较偏僻，会给客户带来安全上的隐患，故采用三级设防系统，排除客户在安全上面的疑虑。

因之一），同时以高性价比吸引版块内其他项目的投资客户。

LOFT:

本案所在西三环板块临近政府投资兴建的科技创新城项目，项目规划部分LOFT建议打造成为工作室型的居住办公一体的全能产品，以吸引创意产业和创业初期的小型企业购买入驻，活跃整个社区的客群形态和居住氛围。Loft产品销售的关键在于空间的示范作用，即需要打造若干套适合不同企业形式和不同业主需求的样板间，去化期稍长

户型参考：

样板间参考：

客户定位：

住宅：

客户定位主要定位于首置（一房）和首改（两房-三房）客户，已刚性需求的客户群体为主；客户年龄上，在28岁到50岁之间，主要是已改善居住环境的群体.在收入上面，想居住在江南却无力承受较高房价及贷款压力。主力客群以在江南上班族为主，群体主要为周边学校的教职工，江北上班族为辅（到江北买房到江南上班是松北区发展的必然趋势，松北区是最适合人居的低密度养生区域，这也正是政府大力开发松北区铺桥修路的原

Loft：

媒体、设计、美术、摄影、软件开发及计算机服务、广告、科技研发等工作室和创业公司。

个人工作室可是居住办公两用。