新里·海德公馆项目定位及SWOT分析营销策划报告三

新里·海德公馆的SWOT分析：

优势分析(s):

环境优势：

（1） 体制环境：松北区是黑龙江省唯一的政区型开发区,兼有政府行政和开发区建设管理双重职能,享受国家级开发区管理权限和优惠政策。体制先进、机制灵活、省市支持、政通人和，为松北区发展提供了坚强的体制保证。

（2） 生态环境：松北区有着良好的生态环境，丰富的土地资源，明显的区位优势，广阔的发展空间。省市行政中心聚集松北，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。这里有驰名中外的太阳岛，碧波荡漾的天鹅湖，旖旎的天然湿地风光,东北虎野生放养的虎林园，风情万种的俄罗斯小镇,具有哈尔滨冬之韵的雪博会、冰雪大世界等，展现了松北区北国四季各异的独特风姿。“

交通优势：

哈尔滨市松北区政府和市交通运输局举行“实施北跃战略推进公交先行”签约仪式，由市政府、松北区政府投入1.5亿元打造松北交通。预计年底，随着新一轮公交发展战略的实施，松北区将新开辟区域内线路3条，调整延伸跨江线路6条，规划建设4处公交场站，增加公交运力投放170台，整个区实现通达线路20条，由此形成松北公交日运送乘客36万人次的能力，贯通江南江北两岸交通，切实解决松北区居民公交出行二次换乘率高和跨江出行难的问题。

松浦大桥将于2010年底建成通车，大桥设计为双向8车道，可以满足高峰时段每小时通行9800辆车的需求，将有效缓解松花江公路大桥的交通压力，减少市民过江所需要的时间和费用。

三环路西线跨松花江大桥工程已作为省、市重点工程，2009年12月5日开工建设，预计在2011年底实现通车。随着两座过江桥的修建和通车，连接南北两岸的交通通道将增加至六条，城区联系将更加紧密，交通将更加便捷，为松北成为哈尔滨市新的中心城区提供重要保障。

公路大桥附桥的建设，预计在2011年年末全线通车。

新里·海德公馆距规划中过江隧道仅20米

规划优势：

哈尔滨市政府对江北的重视，体现在路桥，交通，配套设施以及“北国水城”的规划上面，市政府预计投资600亿，打造“北国水城”“两纵，四横，十八湖”的规划方针，要把江北建设成哈市低密度，高品质的高档住宅区域。北国水城总面积578平方公里，南起松花江，北到肇兰河，西起肇东界，东到呼兰河。北国水城工程完成后，北国水城的水面率将达到12%，超过上海，广州和杭州等国内传统水乡城市的水面率，再加以江北路网的不断完善，将大大改善松北的交通配套，增加人气，有利于房地产项目的开发建设，也有利于松北区商品房市场交易量的上升，这对本项目的销售进度有一定的利好。

体块优势：

新里·海德公馆项目所在地块属于大型低密度区域，项目大多数以别墅，洋房为主。却无大型高层住宅群，新里·海德公馆填补了商业大学以东地块无高层居住群的空白。

配套优势：

商业：值得一提的是盛恒基的国际生活广场，是松北一家也是唯一一家集特色购物，主题餐饮，娱乐休闲及酒店式公寓为一体的大型一站式综合性商业消费广场。购物广场总建筑面积10万平米，地上5层，地下1层。购物广场的出现会带动江北区域的人口流动数量，会解决20万本地人口，以及15所院校，14.3万师生的消费需求。

高校：新里·海德公馆邻近哈尔滨商业大学，还有市重点师范附属小学、市重点第九实验中学初中部与小区相隔咫尺。

劣势分析（W）:

地理位置劣势：新里·海德公馆的位置较偏僻，会给客户带来安全上的隐患和销售进度上的瓶颈。

银行贷款劣势：银行对二套房贷的限定，会降低置房客户的购买力。

品牌认知劣势：哈市居民对“绿地”品牌的认识，还不明显，未能达到上海，重庆等地区的品牌知名度。

机会分析(O)：

以商业大学以东为区块划分，地块整体无同质化产品，无竞争威胁，对于户型设计上有一定优势。美丽洋房有3栋洋房，其中1栋平层，2栋跃层，面积区间为68-146现已开盘，这对于新里·海德公馆房型的面积配比以及价格定位有一定的影响。周边项目江尚景户型设计当中有150㎡使用面积四房户型，销售情况较差，建议使用面积过百平方米的户型比例减少。

威胁分析(T)：

高层竞盘项目过多，体量过大，产品设计多样，竞盘区域位置部分较好，会对新里·海德公馆项目产生拦截的威胁。

以下为松北区即将开盘项目介绍：

松北区高层产品未开盘项目的体量统计：