...
素材网
（三）.松北区房地产市场概况
1、市场概况
松北区的房地产市场经历了2004年-2005年和2008至今两大发展热潮，形成了今天的繁荣局面。新一届领导班子“北跃”的战略部署和大刀阔斧的建设动态也在此把松北区推向了发展的风口浪尖。目前，区内的房地产开发主要可划分为几大板块，分别是市政府板块、西三环路板块、商业大学板块、松浦板块，各个板块代表项目分布如下：
|
板块名称 |
地理位置 |
代表项目 |
|
滨江板块 |
松花江北岸（沿江横向分布，与其他板块交错相容） |
新新怡园、美域江岛、北岸明珠、金色江湾、松浦观江国际 |
|
市政府板块 |
松北大道以西，江湾路至三环路之间 |
金色江湾、中关国际、世茂滨江新城、世纪花园、你好荷兰城 |
|
商业大学板块 |
商业大学周边、主要是三环路以北，商业大学至龙江第一村之间 |
新新怡园、湖滨小镇、金泰·湖滨绿荫、江尚景、绿地海域·岛屿墅、塞纳欧香、报达雅苑、美丽洋房、银河小区、军安绿色家园 |
|
西三环板块 |
三环路以北、松北大道以西 |
保利·水韵长滩、保利·公园九号、欧美亚世界阳光、上院、运华广场、锦绣家园二期（锦绣乾城） |
|
松浦板块 |
|
北岸起程、松浦观江国际 |
2、销售情况：
松北区2010年前6个月共销售商品房2394套（截止时间为2010.6.30），销售面积267394平方米，其中住宅商品房销售1978套，销售面积243320平方米。2010年前半年销售，月平均销售住宅商品房套数为329.66套（数据来源于哈尔滨网上房地产）
松北区住宅市场去年销售火爆，个别几个项目开盘不到半年时间，所推产品均以销售殆尽。但2010年上半年项目销售有所减缓，主要有两方面的原因，一是这次国家的宏观调控政策的实施，严格限制无商品预售许可证的项目不得开盘销售以及变相销售；二是目前松北区多家项目推出的产品要么已经售完，后期产品要么需等到本年中旬，要么还未开盘，客户的购买力由于在售可选房源的稀缺被极大的压抑。自从2010年5月份起，各大项目陆续入网，截止到8月18日，共入网项目8个，批准套数10895套，入网面积108.7万平方米。其中高层项目入网6个，批准套数10459套，高层入网面积104.1万平方米。（附件一）
Ø 松北区目前在售及即将开盘的高层产品有16个，分别是：
|
项目名称 |
销售状态 |
|
保利公园九号 |
一期售完，二期预计7月份开盘 |
|
上院 |
预计高层在2012年才会推出 |
|
中关国际 |
预计9月开盘 |
|
金色江湾 |
6月9号开盘（此项目准备卖准现房） |
|
北岸明珠 |
剩余2%在售 |
|
塞纳欧香国际公寓 |
剩余14.77%在售 |
|
金泰湖滨绿茵江尚景 |
剩余41.43%在售 |
|
松浦观江国际 |
5月24号开盘 剩余40.89%在售 |
|
世纪花园四期 |
预计8月份开盘 |
|
华远水木清华 |
预计9月份开盘 |
|
北岸启程 |
未开盘 但在内部认购 剩余40% |
|
美丽洋房 |
6月26日开盘 剩余28.27% |
|
欧美亚世界阳光 |
剩余28.27%在售 |
|
江北运华广场（二期未开盘） |
预计10月份开盘 |
|
新新怡园2期 |
8.7开盘 剩余64.5% |
|
世茂·康桥郡（高层） |
7.24开盘 |
|
分析： |
目前市场保有量很低，但大多项目都预计在2010年下半年开盘，预计下半年松北区高层竞争会出现白热化。 |
Ø 松北区高层产品目前剩余的总供应量及其与本项目的竞争程度：
|
项目名称 |
剩余套数及对本项目构成竞争程度 |
|
保利公园九号 |
1433套，竞争程度高 |
|
上院 |
6栋小高层1栋高层预计2012年发售，竞争程度低 |
|
中关国际 |
产品差异大，竞争程度低 |
|
金色江湾 |
一期403套，二期套数未定预计450套，竞争程度高 |
|
北岸明珠 |
94套，竞争程度低 |
|
塞纳欧香国际公寓 |
238套，产品品质较低，竞争程度中 |
|
金泰湖滨绿茵江尚景 |
240套，近期推出3栋小高层套数未定预计500套竞争程度高 |
|
松浦观江国际 |
2965套，在松浦大桥下桥处，具有较强的拦截作用，竞争程度较高 |
|
世纪花园四期 |
预计1800套，竞争程度高 |
|
华远水木清华 |
预计4000套，哈黑高速与三环路交口处，具有较强的拦截作用，竞争程度高 |
|
北岸启程 |
178套，竞争程度低 |
|
美丽洋房 |
103套，竞争程度低 |
|
欧美亚世界阳光 |
521套，竞争程度中 |
|
江北运华广场（二期） |
预计900套，竞争程度高 |
|
新新怡园2期 |
755套，具有较强的拦截作用，竞争程度高 |
|
世茂·康桥郡（高层） |
1189套，竞争程度高 |
|
初步合计： |
未来与本项目形成直接或者间接竞争关系的总剩余供应量约1.5万套。 |
Ø 松北区域高层的开发数量及建筑形态：
|
项目名称 |
开发数量及建筑形态 |
占地面积/建筑面积/容积率/绿化率 |
|
保利公园九号 |
7栋18层 |
共17万/13.6万/1.45/40% |
|
金色江湾 |
5栋17层 |
32万/53万/2.85/45% |
|
北岸明珠 |
4栋32层 |
11.5万/33.7万/2.0/42% |
|
塞纳欧香国际公寓 |
5栋18层 |
10万/12万/1.22/65% |
|
金泰湖滨绿茵江尚景 |
3栋26层3栋17层 |
12万/20万/1.27/70% |
|
松浦观江国际 |
3栋18层4栋30层 |
67万/57.3万/3.1/47% |
|
华远水木清华 |
27栋高层小高层一期11栋 |
7.8万/27万/3.4/40% |
|
北岸启程 |
2栋23层 |
40万/100万/2.5/40% |
|
美丽洋房 |
1栋11层 |
5.6万/6.7万/1.2/56% |
|
欧美亚世界阳光 |
4栋28层 |
30万/38万/1.38/52% |
|
江北运华广场（二期未开盘） |
3栋28层2栋32层 |
7万/16万/2.28/65% |
|
新新怡园2期 |
1栋26层1栋27层4栋28层 |
10万/12万/1.2/35% |
|
世茂·康桥郡（高层） |
11栋高层小高层 |
19万/20万/1.01/40% |
|
总结 |
松北房地产的建筑形态多以高层小高层为主，各大项目均为大规模，大体量，大配套，大绿化率。个人观点认为：要想抢占市场份额，规模不是优势。本案项目要以智能化系统，园林环境，建筑外立面风格，建材选用，物业管理以及品牌推广等细节之处体现本项目的品质优势。 |
|
Ø 接下来研究一下竞盘高层产品面积配比，各项目主力户型及销售速度情况：
|
项目名称 |
面积区间（使用面积） |
主力面积（使用面积） |
销售速度（7月成交量） |
销售率 |
|
保利公园九号 |
30-170 |
57 |
未开盘 |
0% |
|
金色江湾 |
49-152 |
90 |
35 |
57.96% |
|
北岸明珠 |
36-106 |
60-70 |
2 |
98% |
|
塞纳欧香国际公寓 |
33-90 |
67 |
13 |
85.32% |
|
金泰湖滨绿茵江尚景 |
38-150 |
68 |
13 |
58.57% |
|
松浦观江国际 |
42-114 |
79 |
105 |
59.11% |
|
北岸启程 |
52-98 |
52.86 |
18 |
33.96% |
|
美丽洋房 |
64-69 |
66 |
18 |
15.69% |
|
欧美亚世界阳光 |
53-85 |
60 |
54 |
71.73% |
|
江北运华广场（二期未开盘） |
45-132 |
65 |
二期未开盘 一期房源剩余2套 |
0% |
从上述数据中可以看出，松北区高层产品销售情况较好的项目，均以使用面积90㎡以下两房的产品为主力户型。
Ø 接下来研究一下与本项目产品价格定位有关的各项目的主力总价，了解客户对价格的接受程度：
|
项目名称 |
价格区间(元） |
均价（元） |
总价范围（万） |
|
金色江湾 |
7000-8000 |
7560 |
62.7-183.9 |
|
北岸明珠 |
6500-7200 |
6800 |
41.5-115.3 |
|
塞纳欧香国际公寓 |
6100-6800 |
6500 |
35.9-93.6 |
|
金泰湖滨绿茵江尚景 |
6400-7200 |
6900 |
42.6-165.6 |
|
松浦观江国际 |
6000-7250 |
6800 |
48.7-124 |
|
北岸启程 |
4500-5300 |
5000 |
44-78.4 |
|
美丽洋房 |
4710-5700 |
5300 |
58.3-58.5 |
|
欧美亚世界阳光 |
4800-5500 |
5200 |
46.6-70.7 |
|
江北运华广场（二期未开盘） |
4100-4700（上期价格） |
4500 |
33.8-95 |
松北整体价格比去年有所提高，两极分化明显，以世贸大道为界，世贸大道以南临江一侧的楼盘，主要以观江为主要卖点，均价在6500-6800之间。世贸大道以北，均价为5200元，本案周边项目江尚景销售均价在6500元，其卖点为20层以上能观江为推广策略。而塞纳欧香在公寓销售上，销售率已经过半，因位置较差，价格一直保持在均价5700元（项目附近有铁路道线）。盛恒基商业广场的封顶，项目预计2011年5月1日投付使用，会增强整个区块的竞争能力，提升本区块的升值潜力。这对于新里·海德公馆项目的开发有一定的利好。其建议新里·海德公馆均价定为5300元-5700元。
四.新里·海德公馆综合经济技术指标
地上总建筑面积：232782.44平方米
地下总建筑面积：11325平方米
总占地面积：117813.7
容积率：2.07
建筑控高：100米
总栋数：13栋11-30层
楼间距：50米—100米
高层住宅总户数：2578户
机动车位：1250辆
|
地下车位 |
747辆 |
|
停车面积 |
36000平方米 |
|
地面车位 |
503辆 |
|
停车面积 |
8800 平方米 |
天秀！这些打破传统规则的啤酒包装设计
文案界的大佬们在昨天做了什么？
搞得作者和读者都这么累，公众号出了什么问题？
打造用户最喜欢的广告文案，只需要这15个秘诀