新里·海德公馆项目定位及SWOT分析营销策划报告一

一．哈尔滨城市概况：

哈尔滨位于东经125°42′-130°10′，北44°04′-46°40′，是黑龙江省省会，是中国东北北部政治、经济、文化中心，也是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。截至2009年末，户籍总人口991.6万人，48个民族，其中少数民族66万人。

2009年哈尔滨市统计局统计数据：

居民收入

据抽样调查测算，城市居民家庭年人均可支配收入15887元，比上年增长8.9%，人均消费性支出12358.1元，增长14.5%；农村居民家庭年人均纯收入6775.5元，增长13.7%，人均生活费支出3924.3元，增长14.9%。

居民住房

全市市区人均住房使用面积20.82平方米，比上年增加1.25平方米；农村居民人均居住面积24.1平方米，增加0.6平方米。农村砖瓦化钢木结构住房比重85.9%，比上年提高2.1个百分点。

路网建设

地铁一期工程、松浦大桥、城市堤防升级达标等重点工程进展顺利；全年升级改造道路91条，总长度43公里；建设完成6条、7万平方米棚改配套道路；实施顾新街、职工街道桥新建完工；完成道路维修563条、桥梁维修125座；开工建设高等级路面农村公路3876.8公里，总里程达到12780.9公里；通乡、通村公路硬化率分别达到98%和92%。

劳动就业

年末城镇就业人数242.7万人，比上年增加3.96万人，增长1.6%。全年共安置城镇下岗职工和失业人员8.29万人。年末全市登记失业人数7.26万人，比上年减少0.05万人。全年为求职登记人员提供职业介绍服务34.7万人次，为下岗失业人员提供小额担保贷款1.1亿元。全年创业培训6401人，1922人实现自主创业，带动4959个就业岗位。

人口

年末户籍总人口991.6万人，比上年增加1.7万人。其中，市区人口474.7万人，增加0.4万人。在总人口中，非农业人口477.0万人，增加0.1万人；男性人口502.6万人，增加2.4万人。

房地产开发

全年房地产开发完成投资278.7亿元，比上年增长29.2%，占全社会固定资产投资的比重为14.7%。商品房施工面积1922.8万平方米，增长19.4%，其中商品住宅施工面积1605.8万平方米，增长24.6%；商品房屋竣工面积529.3万平方米，增长13.3%，其中商品住宅竣工面积448.2万平方米，增长13.6%；商品房销售面积704.1万平方米，增长20.1%，其中商品住宅销售面积626.7万平方米，增长24.4%。

经济总量

初步测算，全年实现地区生产总值3258.1亿元，按可比价格计算比上年增长13.0%。其中，第一产业实现增加值417.4亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1226.9亿元，增长13.3%；第三产业实现增加值1613.8亿元，增长14.4%。非公有制经济实现增加值1655.2亿元，比上年增长14.0%，占全市地区生产总值的比重为50.8%。三次产业所占比重由上年的13.6：37.6：48.8调整为12.8：37.7：49.5。人均地区生产总值32886元，比上年增长12.7%。

二．松北区介绍：

（一）区域概况

松北区位于松花江哈尔滨段北岸，总面积736.3平方公里，现有人口20万人。是2004年2月经国务院批准设立的黑龙江省唯一的政区型开发区,兼有政府行政和开发区建设管理双重职能,享受国家级开发区管理权限和优惠政策。体制先进、机制灵活、省市支持、政通人和，为松北区发展提供了坚强的体制保证。松北区有着良好的生态环境，丰富的土地资源，明显的区位优势，广阔的发展空间。省市行政中心聚集松北，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。这里有驰名中外的太阳岛，碧波荡漾的天鹅湖，旖旎的天然湿地风光,东北虎野生放养的虎林园，风情万种的俄罗斯小镇,具有哈尔滨冬之韵的雪博会、冰雪大世界等，展现了松北区北国四季各异的独特风姿。“城在林中、路在绿中、楼在园中、人在景中”目标的实现，将成为人们休闲、旅游、居住的最佳选择。松北区自然资源丰富，发展绿色和特色农业及农产品深加工潜力巨大。独有的政区型开发区管理体制和运行机制，可为入区企业提供方便、快捷、高效的服务和优良的经济发展环境。松北区发展前景广阔，是国内外投资者兴业发展的一片沃土。我们坚信，在打造哈尔滨新经济中心政策的扶持下，在各界有识之士。

（二）路桥建设及规划

松北区建区四年来，房地产综合开发成效显著，从建区初的两三个住宅小区，到目前世茂滨江新城、世纪花园、荷兰你好、赛中斯、新新怡园、北岸明珠等一批更加生态化、人性化新型住宅小区相继建成，开发总面积从建区初160万平方米增加到目前的300万平米，销售率达75%以上，入住率超过65%。2008年，上海绿地集团、世茂集团、北京中关村集团、中国保利集团、澳门旅游娱乐有限公司等一批房地产开发项目也已陆续启动，松北区已成为哈尔滨市民投资和居住的新亮点。为了加快松北区建设步伐，加强江南老城区与松北区的联系，实现“一江居中，两地繁荣”的战略构想。

松浦大桥

松浦大桥将于2010年底建成通车，大桥设计为双向8车道，可以满足高峰时段每小时通行9800辆车的需求，将有效缓解松花江公路大桥的交通压力，减少市民过江所需要的时间和费用。

松浦大桥效果图：

三环路西线跨江大桥

省内最长的跨江大型桥梁工程———三环路西线跨松花江大桥工程已作为省、市重点工程，2009年12月5日开工建设，预计在2011年底实现通车。随着两座过江桥的修建和通车，连接南北两岸的交通通道将增加至六条，城区联系将更加紧密，交通将更加便捷，为松北成为哈尔滨市新的中心城区提供重要保障。松北区的区位优势、交通优势和升值潜力也将更加凸显。三环路是哈尔滨市城市路网规划的重要骨干交通道路，三环路西线跨松花江大桥是三环路的重要组成部分，是哈大齐工业走廊和两岸繁荣的重要通道，加快建设三环西线跨江大桥，是人民群众的多年夙愿和期盼，是市委、市政府实施“北跃、南拓、中兴、强县”战略中“北跃”的重要举措，是解决哈尔滨市松花江两岸交通不畅和改善全市交通环境的重要项目。三环西线跨江大桥的建成将有效缓解过江交通压力，为两岸发展创造良好的交通环境。

三环路西线跨松花江大桥效果图：

远期规划

据介绍，目前哈尔滨市松花江哈尔滨段已建成和正在建设的跨江桥有7座，加上筹建的西三环跨江大桥和规划中的东三环跨江大桥，跨江大桥将有9座，其中铁路桥有3座，公路桥有6座(东江桥虽是公路铁路两用桥，但由于公路桥因年久失修已经封闭，因此按铁路桥计算)。这9座跨江桥从松花江上游至下游的排列顺序依次是王万联络线跨江大桥、四方台大桥(绕城高速)、西三环跨江大桥、松花江公路大桥、滨洲铁路桥、松浦大桥、东江桥、东三环跨江大桥和东四环跨江桥。另外，根据规划，到2020年，哈尔滨市的越江通道还将有轨道交通2号线和4号线、经纬街隧道等共计13条，“一江居中，两岸繁荣”的伟大构想将得以实现。

松花江哈尔滨段现有及规划通道设施名称现状情况位置及车道数：

　　松花江公路大桥越江交通主通道哈黑公路(4车道)

　　滨北公路两用桥(东江桥)公铁两用,桥面较窄滨北铁路(2车道)

　　四环西线跨江桥公路桥四方台(4车道)

　　滨洲铁路桥至满洲里铁路干线道里区与道外区交界

　　四环东线跨江桥公路桥天恒山(4车道)

　　松浦大桥公路桥(建设中)道外二十道街(8车道)