2010年蚌埠市滨江国际项目市场分析报告一

内容提要
本文通过对我地块环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蚌埠市目前的房地产市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与经营策划提出初步意见。

[关键字]滨河国际一期市场定位

第一章 前言

第一节 报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、对项目决策及其实施的优化提出建议。

第二节 报告编制依据
1、蚌埠市城市整体规划。
2、蚌埠房产网（http://www.bbfcjyw.com）；
3、国家建设部、安徽省及蚌埠市颁布的与房地产相关法律与政策；

第二章 项目整体概述

第一节 项目背景

形成背景：中国房地产业的快速发展和蚌埠市城市化进程的进一步加快，蚌埠市对于现有的城市几个板块 都做出不同的规划。蚌埠作为皖北商贸重镇，近年来经济发展迅速，城市面貌日新月异，商贸、金融、旅游等现代服务业功能日益完善，城市集聚力和辐射力不断增强。蚌埠将抓住此次安徽省加快皖北地区建设及加大加快老城区棚户区改造的战略性机遇，加快蚌埠发展的步伐，努力推动蚌埠城市规模能级提升、现代服务业发展、百姓居住环境改善。扩大城市区域。今年初蚌埠两大版块 淮上区及禹会区也也捉住这次机遇，尤其是淮上区的板块更为活跃。

2005年前后淮上区迎来了历史发展上的春天，随着蚌埠行政区域的划分，淮上这个和蚌埠市区仅为一桥之隔的小镇，成为蚌埠四大区域板块的一员，从而为淮上区建设开启拉开的序幕。

之后随着大量的开发商进驻淮上其中不乏有当前国内较为知名的品牌，如通城国贸，路桥市场，香港冠生园，等国内外的大型开发商的进驻也是看重了淮上这一板块在蚌埠城市建设中起到的核心作用。

开发商介绍：江苏怡康地产开发企业，是江苏常州地产企业50强，是房地产龙头企业之一，2007至2008年的总建筑面积达到27万M2年总投资达2,56亿，资产总额1.8个亿上交利税5649万元。

怡康集团创立16年来，始终坚持“演绎住宅经典”的企业宗旨和“为社会创造财富，为员工丰富人生的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“以房地产业为主、相关产业多元发展”的产业布局。房地产开发经营作为怡康集团的核心主导产业，建设项目也由江苏扩张到了安徽。集团旗下的常州怡康房产，蚌埠怡康房产，常州俞记嘉和置业，及蚌埠怡嘉置业，及下设的怡康物业公司，怡康幼儿园等，在常州及蚌埠都有很好的社会知名度。

第二节 项目要点

1、项目名称：滨江.国际

2、项目地点：蚌埠市淮上区政府东南边

3、项目进展：总体规划方案正在评审，项目还未进入实质性的实施阶段，工程开工前的准备工作基本开始筹备。

规划指标统计表
指标名称	规划要求
用地面积	209亩
用地性质	商住用地
建筑容积率	≤2·2
绿地率	≤33％

4、土地情况：项目总占地面积约209亩，总建筑面积33万平方米。由于地上附着物系原居民住宅房屋尚未拆迁完成，，项目预计可分为5期实施。

第三章 房地产市场分析

第一节 房地产宏观经济环境分析

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、到现在的限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2010年央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的国十条，5年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2010年，中国房地产市场很关键的一年。

2010年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2010下半年年尤其2011年上半年的各地市场热点区域增多。政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

在运作方面，房地产开发企业将要更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。

从2010年年初开始生效的土地新政如果已严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比率相对要减少。

同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。

在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。

由于市场异变，竞争加剧，将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。2010年，政府采取从紧的货币政策，进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。

第二节 蚌埠市房地产市场分析

一、整体经济水平

从2007～2010年间，蚌埠市城市经济在各方面发展都有良好表现，下面将通过几组指标数据加以说明：

城市GDP发展：分别完成263.66亿元、311.33亿元、359.01亿元、410亿元，同期增长26.7%、18.1%、15.3%和13％；

固定资产投资：分别完成投资102.82亿元、124.8亿元、155.71亿元、185亿元，同期增长21.4%、21.4%、24.8%和19％；
城镇人均可支配收入：分别达到9109元、10875元、15175元和11440元，同期增长12.1%、9.4%、14.6%和12.4％；

城市社会消费品零售额：分别达到61.6亿元、72.16亿元、83.1亿元，同期增长：18.1%、17.1%、15.2%（05－09年）；

财政收入：分别完成30.12亿元、39.54亿元、45.42亿元、56.2亿元，同期增长15.6%、31.3%、14.9%和24％；

地方财政收入：分别完成11.5亿元、12.83亿元、16.83亿元，同期增长9%、11.6%和31.2%（05－09年）；

这些指标数据为本项目进入市场提供了良好的经济环境，特别是城镇人均可支配收入的快速上涨，将会促进当地消费者在满足基本生活日常消费的情况下，必然加大对住宅条件改善的需求愿望。

二、城市规划战略目标

一．是加快路网建设。全年基础设施计划投资5亿元，完成淮上大道、朝阳北路拓宽改造，开工建设双墩路、大庆北路、长征北路、龙华路、丰泰路等7条27公里道路路面、上下水及管网建设，拉开城区框架。　

　二．是加快商住开发。开工建设城市综合体项目、陶然北岸项目、淮畔江南项目、丽景天成B区项目，全面启动二期建设。

开工建设果园新村一期、桃花园三期、梨花园小区、淮滨新村、槐花园B区二期等安置房项目。全年开工建设总面积超过200万平方米，其中安置房开工面积不低于50万平方米。

　三．是推进小城镇建设。加快梅桥、曹老集两个小城镇开发建设力度，力争利用3-5年时间把城镇人口发展到2万人以上。开展土地整治，三年投入4亿元，整治土地1万亩，结合土地整治工作，推进中心村建设。完成城乡一体化规划、中心村镇规划、土地利用规划和土地整治规划。四是推进征地拆迁。三年内完成10平方公里城市规划区范围内130万平方米的拆迁，建设9个安置小区180万平方米安置房。其中，今年力争完成拆迁面积80万平方米，拆迁安置230户18768人。五是加强城市管理。加强城区主干道路、城市道路出入口环境整治，扩大城市管理覆盖面。加强市容环境卫生管理，实现城区环卫保洁、市政设施管护市场化。加大拆违工作力度，严格控制违法建筑。
全面启动6个棚户区拆迁工作后，截至目前，已拆迁26.2万平方米，完成棚户区拆迁年计划65.5%。已开工建设棚户区安置房57万平方米，其中建成28.4万平方米，占年计划47.3%。

随着市政建设力度的加大及城市规划战略目标的逐渐实施，将吸引越来越多的外来人口落户蚌埠，进一步为本地房地产市场的发展带来契机！

三、城市建设发展方向

根据《蚌埠市近期建设规划（2006－2010年）》方案的规划情况，实施“东进、西联、南拓、北跨、中优”的空间发展策略，基本形成“组团分布──一主两次、功能结构──圈层发展、山水格局──单轴双环”的城市空间框架。

城市东部结合京沪高速铁路的开工建设和龙子湖地区综合开发，逐步建设成为集教育、科研、物流、休闲为一体的新型城区；

城市西部继续加强供热、供水、道路等基础设施建设，发展成为蚌埠市工业集聚地；

城市南部逐步形成物流加工配送区；

城市北部重点是跨河发展，优先做好基础设施建设，尽快完善城市功能，逐步形成城市副中心；

城市中部要优化老城区空间布局，整治滨水地带环境，重塑新的商业与居住、文化中心。

未来发展趋势：短期内加速城市框架的完善，中期整治淮上沿线并拓展城市北部，远期向“方向发展迈进！

淮上3～5年内城市房地产开发的热点区域。