沧州市冀春地产·古迹文苑项目主题营销策划三

八、项目产品的市场分析

一）环境分析

沧州市十二五规划提出的口号是：“一河两岸，西文、中商、东工，满城绿”，这就为我们实行产品定位，推出产品概念提出了一个设想。首先本案处于运河西岸，西岸是沧州市扩城改造的重点承载地区，发展展望要远远大于东部，新规划当中再造一个新城的构想的实现主体是在西部和西南部，东部和北部受自然条件和原有格局的限制，相对来说要弱化的多。

再就是本案位于“西文、中商、东工”的西文位置，首先指出的是沧州市今后的重点大型公共设施和行政单位将全部定位在西部新城区。政治中心的西移势必会带动本区域经济的发展，这是一个战略性的举措，其意义将在新城扩建过程中逐步显现。另外，沧州市一些大中院校等重点教育单位都将搬迁至西部，这也为沧州西部未来事业的发展奠定了一个基础，教育关乎未来，未来就是希望，所以西部新城的未来发展趋势将是势不可挡。

三是“满成绿”，沧州无论新城建设还是旧城改造，绿色GDP是历届政府所重视的。让城市“绿起来、活起来、动起来、火起来”打造一个舒适宜居的城市也新城市建设发展的主流思想，这种思想也必将贯穿于城市的每个角落，这也是政府官员新的执政理念。作为城市主要载体的生活小区，绿化率成为衡量一个小区品质的重要指标。

综合以上分析，我们得出这样一个结论，本案建设处于这样一个大的环境当中，机遇远大于风险，优势完全可以弥补劣势。

二）设计理念与特色分析

冀春地产.古迹文苑设计秉承“我的民族我的家”的设计理念，民族设计理念风格特色的建筑在沧州几乎没有，你比如沧州目前具有代表性的一些建筑群落天成地产的天成首府、天成郡府、皇家壹里以及阿尔卡迪亚的文景苑、文儒苑，以及孔雀城和嘉禾等，他们的楼盘千篇一律代表的都是欧式的建筑风格，或者是主题概念定位不清晰。鼓楼上城虽然增加了一些中式元素在里面（恢复沧州原先鼓楼的旧貌），但是小区主体建筑风格仍然未能脱离现代舶来品的范畴。

综合以上分析，我们定位中式民族风格将开民族建筑文化回归之先，必将会受到沧州广大市民的欢迎和热捧，我们的销售预期也将大大好于其他楼盘。另外我们公司的发展是关键性的一年，也正是树立品牌的最佳时期，古迹文苑利用建筑语言以创新性的手法和独特的人文气质，给失去方向的沧州地产文化注入了一股清新的空气，使中国文化符号能够再次得以升华和延续，并且也使公司的品牌得到了极大的提升。

三）项目产品价格定位分析

由于我们项目产品的位处西部新城区的城乡结合部，基本属于边缘性产品，从近期来看地域优势上要弱于沧州市区其他区域，从中长期方面来看只弱于中部商业区，从长期看价值应该等同沧州市核心区域的价值。所以他的发展趋势前景很好。按照沧州市目前发展规律和前景，沧州市浮阳大道以西和迎宾大道以东位置是产生最高房价的核心位置，以解放路为中心，中部房价又高于两边房价，南部房价又高于北部房价，以皇家壹里为例，他的均价已经到了5200多，而且还在进行领涨，而其他楼盘均价也已经到了4500元，也就是说沧州中部商业区以西起迎宾大道，东到津沪铁路，北起北环，南到南环之间总体房价平均在4000元以上的水平。东部工业区的价格参考以东方骏景为例，他的均价水平是在3500左右。东部和西部平均价格相差在500——1000元之间。我们在探讨分析一下西部楼盘价格，由于西部新城只是完成了初步的规划，建设当中和规划建设当中的都是一些公共设施和行政事业单位，民居建设项目还没有完全进入，但是我们完全可以设想以迎宾大道以西一公里范围的地块肯定会达到中部平均水平甚至会更高，但是本案处于这个位置不到三公里的范围，基本上处于边缘地段，在价格定位上参考中部地区房价就不切合实际了。所以我们参考的价格应该以东部工业区的价格，但是从近景状况分析，本案地域还不能完全与东部已开发地区相比，首先是市政配套设施相比还很不完善，这就极大程度上影响了楼盘的销售，我们能够给予客户的只有一个宏大的愿景。因此我们的项目入市定价水平应该低于东部工业区的均价水平，这样就和中部商业区拉大了距离，随着市政配套设施的完善，区域价格水平将逐步的攀升，本案的价值也将充分体现，所以本案在未来3-5年的时间内升值的空间潜力比较大。另外我们可以参考以景致取胜颐和庄园的范例，颐和庄园与本案基本处于一条直线位置，距离本案2公里，2001年开发，开发之初沧州地产浮阳大道以西还未充分开发，属于沧州的高档别墅建设项目还处于空白，别墅入市价格三千多，如今随着沧州西部开发的快速发展，颐和庄园的

价格截止今年已经攀升到10000元。因此本案项目入市初步价格高层应该定位在每平方米3000—3500元的水平，别墅、花园洋房的价格定位在5000—6000应该算是合理。销售采取低开高走的措施，随着本区域房地产市场的发展逐步提升价格。

河北冀春房地产开发有限公司

2011年1月