威海范家埠全程营销策划思路报告三

第三部分： 项目推广

一、入市时机规划

1、项目销售推广的相关法规及市场通常做法

按照房地产经营管理办法的规定，在项目开始销售前，应将“五证”办理完毕并悬挂于卖场。又对项目预售作出规定，即多层住宅结构2层后才能预售，这样会带来项目前期投资压力过大。为解决这一矛盾，市场通常的做法是项目开盘之前先进行内部认购，每户认购金额5万至十万元，相当于预售开始，但应注意避免触犯相关规定。同时应利用各种办法尽量在开工时拿到预售证。

2、入市时机的确定及安排

项目如进展顺利，2010年7月动工，7月中旬到8月下旬为内部认购期，在内部认购期间搞一些优惠活动，积聚人气。前期可采取不同形式宣传提高市场认知度。正式开盘日期可选择在9月中旬。开盘旺销3个月，一期项目主体封顶时，推出二期。到2010年12月份之前，一期销售达到90%，二期开工。

3、入市姿态

入市的姿态应采取低开高走，然给再给予一定折扣的优惠，吸引客户根据市场情况逐步调整价格思路。降低风险，故低价开盘。

4、推广方法

A、项目开盘前，定做一些“优惠券”，发给政府一些领导，因为他们将是我们一个比较大的客户群体。

B、抓住前期购房的老客户，调动他们的积极性，让他们介绍一部分客户，每介绍一批客户，将送给他们一件物品（如电饭锅、微波炉等），如果介绍多的话，可以送给他现金或礼品卷。

C、注意威海及下边乡镇中一些好的单位和企业，鼓励他们团购。

二、广告策略

1、 广告总体策略及广告阶段划分

关于广告的问题，应该有一个系统的策划和制作。在开盘前，电视广告胶片、宣传海报版面设计等制作完毕。

广告阶段划分：

A内部认购期。在内部认购期间，利用电台、电视台等媒体进行大肆宣传；同时，派业务员到市场上去派单或发放宣传海报，争取在最短的时间里使该项目在威海区域家喻户晓。

B 开盘销售期。在项目开盘时，召开新闻发布会，应邀请政府部门领导参加开盘典礼并致辞，引起社会轰动。

C 强力销售期。在一期主体封顶时，制作一些大的广告条幅，挂在主体外立面上，并安排业务员到市场上派发宣传海报，在电台、电视台等媒体进行大量宣传，扩大市场知名度。在一期交房时，派业务员发宣传海报，在现场搞一些活动，如：放一场电影、业主联谊会等活动。

在项目开始动工到小区整体竣工之前，在电视台不定期的播放一些字幕广告。

2、 广告主题

体现开发商实力，突出品牌，宣传以人为本的设计风格。广告主题词为：

（暂略） 。

3、 广告创意表现（暂略）

4、 广告效果监控

在广告期间，由销售人员对广告效果进行监控和整理，对各种媒体吸引来得客户及咨询电话量进行统计，及时提出意见随时修正。

5、入市前印刷品的设计

5.1、购房须知

5.2、详细价格表

5.3、来客、来电登记表

5.4、楼书

5.5、宣传海报、折页

5.6、认购书

5.7、正式合同

5.8、交房标准计

5.9、销售人员的名片

5.10、物业管理内容

5.11、物业管理公约

（以上内容由广告公司完成）

三、媒介策略

1、媒介总策略及媒体选择

2、软性新闻主题

3、媒介组合

3.1、电视宣传

3.2广播宣传

3.3报纸宣传

3.4路牌宣传

3.5车体宣传

3.6网络宣传

4、投放频率及规模（以上内容开盘销售之前制定完毕）

四、推广费用计四划

1、现场包装

2、印刷品

3、媒体投放

4、公关活动

五、公关活动策划

六、费用估算（总费用不超过销售额的2%）

（以上内容开盘之前制定完毕）