威海范家埠全程营销策划思路报告一

第一部分产品规划概念

一、产品设计概念

1、 概念及主题

项目的主题概念设计必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇，具有可持

} 续性和一定的深度和广度。该项目主要客户群体为1、 社会新锐，即在本市工作3到5年以上，有一定的积蓄和经济基础的外地年轻人（项目中坚客群）

} 2、 核心家庭，家庭有一个生活核心，所有的家庭抉择均优先考虑核心人物的生活，以“望子成龙型”为主，此类客户群为威海地区下属各市县及乡镇力求子女在本市发展（项目前期部分主力客群）

} 3、 活跃长者，有着足够的经济的实力，退休的老人，同时又关心自己老年生活，此类客户群为北方客户为主。（中期外地购买客群）

} 4、经济务实型，拆迁后需要新的房子生活的人群（前期部分主力客群）。

年龄25~45岁之间、为主，职业为个体工商业者及管理人员等，根据他们的年龄段和职业特点，该项目应将“休闲、运动、诗意的生活”作为开发的主题概念。休闲运动是人本身的一种基本需要，是一种本能，是人处于放松和自由的一种状态。该项目有可利用的山水泉林、通过炒做环境和健康住宅，找出市场上的缺口做为突破，引进“休闲、运动、诗意的生活”这一主题，以吸引市场的注意力，另辟蹊径、开发市场空白点，打造一个适合年轻群体居住的健康、休闲的、花园洋房模式的舒适家园。

2、 支撑概念的体系

支撑这一主题概念的体系应有以下三个方面：

2.1建筑体系

根据该项目的市场定位，客户群体以中等收入以下的中青年为主，这一

部分群体对建筑的审美观点比较注重活泼、轻盈、简洁、浪漫的风格，结合项目的健康、运动、休闲、诗意的主题，建筑物的外立面应轻巧亮丽，给人充满年轻活力的感觉，建筑外部构件应多选用轻巧的新型建材、玻璃窗尽量加大，体现轻盈通透的感觉。大门、公建的外观也要体现以上要求，所有建筑物应运用现代建筑语言和建筑技术，充分体现风情水岸住宅的建筑外观和休闲场所，创造一个健康的、诗意的居住氛围。

2.2景观园林道路体系

在景观设计时，应从以下方面来体现主题概念：

l 建筑小品和景观。该项目的建筑小品应处处体现运动休闲概念，雕塑、

围墙墙画、垃圾桶、绿化带的图案、指示牌等应以和运动有关的造型来体现，如雕塑可以是打球、游戏的人物造型、墙画可是运动的场景、指示牌可用抽象了的运动器械如球拍等造型、垃圾桶可作成各种球类、高尔夫球杆袋等形状等等，小品造型还应结合广场的一些特点相互借鉴，将广场的景观形式引入小区，达到小区中有广场、广场中有小区的效果。甚至可以给政府协商，靠小区较近的绿化带内修造健身路径，安装健身器材，将健身广场命名为与小区有关的名称，有广告的作用，也有将小区活动场所扩大的作用，一举两得。

l 广场道路。区内较集中的小广场应适合各类人群进行跳舞、打球等活

动、楼间绿化带内可用鹅卵石铺成八卦形状的平地，适合老年人赤足或穿软底鞋在上面打太极、舞剑等活动，区内开辟出专门的空间或利用道路开辟出适合青少年做溜旱冰、滑板等活动的路段，以满足不同年龄段人群的活动需要。

2.3小区文化建设体系。从项目的识别系统、道路、组团的命名、宣传用

语、售楼处的装修设置等方面，应体现出运动休闲、欧式生活风情的概念，物业管理开始后，应以组织业主进行各种体育类比赛、组织旅游、儿童夏令营等方式体现运动休闲模式等等。

总之，要表现这一概念，应从跟项目有关的各个环节来表现这一主题，

使人们能从各个方面感受到这一概念带来的冲击，为项目挖掘卖点，体现项目的概念和主题。

二、项目规划布局

规划布局的基本思路首先要构筑以“休闲运动、花园洋房”为主题的现代居住文化与生活方式，创建具有个性化的社区形象；其次要遵循项目布局的整体性原则与阶段性开发的思路，确保项目的可持续发展；还要充分利用现有的自然环境及地形地貌、营造一个具有现代气息的、健康的人居环境；同时还要合理布置公建服务设施系统，创造有特色的社区生活场景。

1、住宅楼平面布局

住宅楼平面布局应遵循以下原则：

●根据当地的居住习惯，力求居住朝向的均好性，要作到座北朝南，户

户朝阳。

●根据地块内不同的价值区位，安排不同户型的建筑，靠北面、西面的低

价位区安排小户型，中间靠中心绿地和南面靠近广场的高价位区尽量安排面积较大的户型。

●根据销售分期的需要，楼座排放应便于分期开发时的分割和围护，以免

在不同时期施工时对已交付使用的楼座造成干扰和交通上的障碍。

●由于该项目采取分期开发完成，每期开发即相对独立又相互联系，做到

优势互补。

2、公建、配套布局及物业办公设置

●南边沿路路一线，因交通流量大，可建一层沿街商业服务用房。作成商业房，还应根据一期销售时反馈的信息而确定。为减少占地，降低造价，区内不建配电室，安装一台315箱式变压器。根据线路入口方向，该变压器应放置在靠近小区绿化带内，不占用积极空间，并保持安全距离，在线路设计时要考虑到管线距离布置合理，不浪费电缆的长度。

●物业办公需要建在小区靠近背面的位置。，可利用地块北墙退建筑红线10米的间距沿北墙建一排与小区西北角单元同宽、进深4米的平房，建筑面积约70平方米左右，用途为将来的物业管理办公室用房，如有必要，将来物业公司也可在此设立健康医疗服务中心等公用设施，以方便小区居民。

以上布局根据规划设计方案（待定）

1、 道路组织

根据总体设想，可采用人车分流方案，沿小区南面正中，作为标志性出入口，设计标志

性大门。作为人流主要步行路和消防通道、紧急通道使用，平时禁止机动车行驶。该路宽约7米，水泥路面，两侧人行道铺花砖。西入口作为主要人流和车流出入口，设传达和电动门，由于间距的限制，该路南北向宽应不超过6米，与楼北向的散水相连，不再保留楼北绿化带。其他楼前支路宽3米，水泥花砖路面，与各楼洞口相连。景观带内道路参照景观设计方案执行。

道路设计时应遵循“通而不畅”的原则，机动车通道应能保证与各楼相

连，但应在连接处设置活动路障，使机动车正常情况下不要进入各楼楼前，紧急情况时撤掉路障，车辆又能直达各楼洞口前。楼前支路设计应简洁顺畅，节约面积，并能与景观道路有机结合。

4、单体外立面及平面设计

4.1单体外立面设计

l 根据宗地地块的现状，该项目以六层坡屋面住宅为主（部分带阁楼、底层全地上储藏室、车库），框架结构。目前复式、跃层、L0FT等户型均具有很好的市场需求度

可适当的考虑打造空中花园，与园林景观遥相呼应，形成景中有楼、楼中有景，楼景合一的效果。

现在，人们对住房的要求不但要方便实用，而且在外立面上要给人以大气、舒适的感觉。这就要求在建筑形式、色彩搭配上尊重购房者的欣赏品位和精神追求，外立面可根据需要混合采用瓷砖和涂料等建材，色彩搭配应赏心悦目，建筑外墙底部运用自然质感较强的糙面墙体材料，与园林环境融为一体，体现住宅形体塑造中虚实对比的手法。同时，利用大面积玻璃塑钢窗以及通透阳台等元素表现建筑物轻盈柔美的一面，利用实墙、构架、线脚等元素表现建筑物挺拔有力的一面，从而突出项目的沉稳、优美的形象，建造沿海地区较能接受的德式地中海风情住宅，以此为卖点吸引消费者的购买欲。

4.2住宅单体平面设计

根据威海的市场调研结果及客户群定位看，使用功能强总房款低的户型比较稀缺，特此建议：40—50平米左右，比例应占总建筑面积17%左右64-75平方米左右二室一厅一卫的小户型较受欢迎，作为主力户型，比例应占总建筑面积的55左右，80—90平方米左右大两居比例应占总建筑面积23%左右100—110左右三居应占总建筑面积占5%。在总体平面设计中要注意平面布局的合理性，减少面积浪费。尽量做到房型方正，客厅朝南，南阳台要稍宽且通透，但不宜太大。其他房间要尽量作到通风和采光良好，特别是卫生间，一定需要通风。

根据项目南北间距和日照间距（1：1.3）要求，楼坐的进深可以作到12.5米；

另外，部分楼座可考虑一层住户免费赠送小花园。总体要给人明亮、简

洁、温馨的感觉。

根据两次市场调查的情况看，消费者在选择住宅平面结构时，也有相当部分人喜欢有变化的立体空间，为满足这部分消费者的需求，建议适当考虑复式结构引入中、可以大型户型（100-110平方米）之中，错层户型比例可控制在15%，复式结构可控制在5%左右，这样即具有更好的功能分区与私密性，又将平层的单调、呆板给以变化，给人们一种层次与错落的立体感，更重要的是提高了产品的附加值。由于当地居住习惯和地质方面的原因，储藏室应设置在地上，面积尽量均分，并与错层、跃层式平面布局的楼座结合，设部分停车库。在各户型设计上，除应注重厅的合理性及面积、朝向外还应注意储藏间的设置，有条件的情况下设玄关。在正式出图纸前，还应做一次户型登记的宣传活动最后确认定那种户型，以市场需求决定户型面积及比例。

单体平面户型详见户型设计方案。

5、园林景观与休闲活动场所设计

该项目的园林绿化设计应体现实用性、休闲性，配合主题概念， 以小区中心绿地为核心，以小品景点为辐射点，结合小区建筑物的外观，形成点、线、面的结合。利用植物的不同层次，结合地形地域文化特点，赋予景点结合休闲、运动的内涵。在绿化功能配置上寻求园林化、果林化、立体化，使地面草坪、墙面绿化、棚架绿化、水面绿化相结合。利用绿化带、乔木带、建筑小品及区内曲折的道路将小区内部与外部区分，形成公共、半公共、半私密、私密性四度空间。在追求移步异景的同时，增强休闲的文化品位和现代浪漫色彩。为使建筑与景观有机结合，在规划设计时，同时要考虑景观设计对竖向及平面的要求，双方不应发生矛盾，所以，要求强调规划师和园林设计师的密切沟通，充分体现小区的特点，打造不同建筑空间景观特性。

详见景观设计方案

6、 设计标准

l 内墙：客厅、卧室、餐厅、楼梯间、地下室为白色乳胶漆或刮瓷，卫生间、厨房为中档内墙砖帖面。

l 屋面；蓝灰色玻纤瓦屋面。

l 层高：储藏室、车库层高2.2米，住宅层高2.9米，沿街商铺层高3.6米。

l 楼梯踏步：人造理石。

l 楼、地面：客厅、卧室、餐厅地面做到找平层，地下室、楼梯间为普通水泥地面压光。卫生间、厨房为中档防滑瓷砖地面。

l 外窗：白色塑钢窗，南阳台塑钢窗封闭，落地窗距地30厘米。

l 分户门：颜色选榉木纹红色。

l 内门：普通木制夹板门刷白调和漆。

l 洁具：6升节水型象牙白坐便器、柱式洗面盆，厨房设陶瓷洗涤槽、瓷心水嘴。

l 楼梯扶手：不锈钢扶手。

l 开关插座：中档开关插座。分设电源插座和空调插座，分路控制。

l 弱电：设电话、有线电视、宽带网络接头。

l 照明：普通照明设施。

l 单元楼宇门：钢化玻璃对讲门，每户设可视对讲机一部。

l 暖气系统：分户控制、铸铁散热片。设管道井。

l 水、电系统：一户一表。

l 冷凝水管和空调位：根据空调插座的位置设50毫米直径空调线洞，外设冷凝水管和空调位。空调位用铁艺栏杆围护。

7、 停车位设计

根据发展需要和设计规范，以户外停车为主，利用楼前楼后、路边或无法利用的消极空间布置停车。利用一层储藏室合理设置停车库，车库门采用电子遥控车库门。停车位地面铺设植草砖，每个车位设限位装置，装置上悬挂车号牌。