广州珠江南景园商铺营销推广计划一

商铺销售分析

2005年南景园商铺总售出19套销售总面积907.5915㎡，销售总金额15085832元/㎡，平均价格16621元/㎡，其中三期内街商铺售出11套，外街面对保岗大道南售出8套，二期商铺由于道路几年时间内都不可能开通所以未有成交，根据成交进度分析内街商全年销售较为平均，外街商铺基本是下半年成交，特别是保岗大道南正式施工后其销售进度明显加快，从销售价格分析保岗大道南正式施工后比施工前销售单价明显上升，从已上两种数据分析可知宝岗大道南的施工对外街商铺整体影响巨大，但对内街的商铺的销售没有太大帮助，从商铺已售单位分析本项目有三种类型的商铺销售比较好。

1、热销户型分格

（1）面积较少在10—20㎡的商铺（外街）

热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。

（2）面积在50—60㎡门开间大纵深践的双门面商铺热销原

原因：这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。

（2）面积在45—55㎡层高7米以上成规则长方型

热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家经营要求。

二、商铺滞销因素

如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。根据我司项目组人员分析商铺滞销主要原因有以下几方面

宣传不足推广不力

根据销售人员信息反馈一般来看商铺的顾客都比较有诚意，按10月至11月商铺数据统计平均10台商铺客户就会3.5台成交销售成交率35%是住宅项目难以比较的，但由于缺乏足够的宣传至使客源少，有相当一部分成交了的客户都是过路客或通过看楼才发现有商铺销售的，商铺宣传少针对性不强宣传途径单一是商铺项目销售不畅的主要原因。

宝岗大道南未正式通车

由于一直原燕翔路只是一条只能通自行车与摩托车的羊肠小道，虽说市政规划早了把它规划成38米宽的相向4车道的道路但由于一直未正式施工，而一般投资者是比较看重眼前利益，道路一天未动工他们就心里就会一天不踏实，就算较为有诚意的客户也会觉得现在购买了少赞了两年钱，虽然今年10月份道路正式施工了到现在已初见锥型对商铺销售起到了较积极的帮助，但道路未开通还是影响了部份意向客户的成交。由二期商铺的销售情况可知道路的开通与否对商铺销售的影响。

商铺户型有缺陷

现在本项目商铺开间纵深较为合理的商铺基销售得差不多了，剩余单位很多在结构上都存在着无可被免的硬伤，如门面窄内笼面积大、铺型结构不规则成曲线型、部份中间有条柱子不实用、有部份层高只有5米多不能充分间二层。

小结：由于广告推广不足和规划路一直未能开通，而且部份单位有硬伤所以致使临街商铺一直处于销售瓶颈，虽然在11-12月期间由于规划路加紧施初见锥型对商铺销售起到了较积极的帮助，但最终未能加大销售额加速销售进度。

剩余商铺统计（统计至2005年12月17日）（以下临街不包括君兰轩）

	面积范围	个数	总面积	总金额（万）	均价
内街商铺	25-88	9	353.7	406.4	11489
临街商铺	43-204	19	1218.1	3065.7	25169
合计		30	1571.8	34721	18329

1、商铺剩余单位销售情况分析

2005年截止到12月17日南景项目售出19间商铺，成绩未如理想。目前商铺剩余货量中，临街铺占了绝大部分，达到总金额的84％，而且商铺面积偏大，最小的也有45㎡，另外临街铺普遍间隔较差、纵深大，在规划路未开通之前，比较难受到投资者的青睐。

（备注：以下是紫云轩和清雅轩临街商铺，由于君兰轩商铺很大再加上规划路未定开通时间，完全无人问津。注：一口价是现在推出的面价，售楼部的打折权限是97折）

2、在售商铺分析表

在售的商铺基本分析
铺号	建筑面积	套内面积	一口价	售销部的打折权限是97折	折后单价	客户反馈存在问题
103	51.3571	48.4024	1010143	979839	19079	门面不够宽，大概有3米宽，深有16米，而且中间有柱子。门外有媒气管。
119	46．4650	43．7917	965497	936533	20156	门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用，而且在门外有煤气管。
121	68．5652	64．6204	1348609	1308151	19079	门面窄，3米左右，里面宽，有个曲折位。
123	61．9840	58．4179	1287966	1249327	20156	门面窄3米左右，里面宽，有个曲折位。
125	46．0597	43．4097	905949	878771	19079	门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用。
127	47．5764	44．8392	1623260	1574563	33096	单价全场最高，但很多客户看后觉得不值这个价，因为该商铺有个曲折位，它贵在比其它商铺多个小房间。
139	55．4736	52．2820	1152686	1118106	20156	太深而且有个曲折位。
141、143	115．3857	108．7472	2158752	2093990	18147	中间有条柱子。
145	62．1008	58．5279	1290393	1251691	20156	门面有五分之一位于阶梯上。
147	46．1602	43．5045	959163	930389	20156	门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用。
149	55．6712	52．4683	1156792	1122089	20156	太深而且有曲折位，不实用。
151	62．4468	58．8540	1506155	1460971	23396	里面大概有4平方米左右的水泵灶。
155、157	58．7111	55．3333	1481223	1436787	24472	这间虽然方正，但楼高太矮，只有5米左右，搭不了两层；而且在电房旁边。
167	55．6549	52．6712	1094677	1061837	19079	太深，门面不够宽。
183	71．8414	66．7387	1413049	1370658	19079	门面有五分之一位于阶梯上。
185	63．9023	59．3635	1256895	1219189	19079	门面窄，里面宽，不实用。
187	45．0737	41．8722	886555	859959	19079	门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用。
189	49．1019	45．6143	1675308	1625049	33096	单价全场最高，但很多客户看后觉得不值这个价，因为该商铺有个曲折位，它贵在比其它商铺多个小房间。
197	56．2194	52．2263	1168183	1133138	20156	太深，有个曲折位。
199	53．9908	50．1560	1001946	971888	18000	门面窄，里面宽。
215、217、219	220．5131	204．8506	4346093	4215710	19089	曾经有投资客看中可惜由于面积较大总价高未能售出，建议侵害成两套销售。

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