碧海XX二期项目前期导入营销策划报告四

三、产品价格策略

本项目价格策略制定考虑三个方面的因素：

一是经济适用住宅的销售价格审批规定；二是定价方法；三是价格调整策略

第一个因素，我们建议一个市场能够接受的最高价，由甲方和政府主管部门进行沟通，决定最终定价

第二个因素：我们建议按照项目开发的定位指导思想，采用“市场领跑价”就行定价，即价格高于同类经济适用住宅项目的均价，又低于可比区域类似项目销售均价。确定本项目的市场空间。

第三个因素：建议按照高开高走的办法进行定价。原因在于本项目市场接受难度不大，同时整个均价在区域市场内偏低加之政策因素考虑，若采用最常见的“低开高走”策略，前期利润损失过大，必然会导致后期销售压力增大。这也是前一章节关于“营销节奏”控制的编制理由。关于各类定价方法的优劣势对比见下表：现行四种定价方式之特点：

综合上述因素，我们建议：xxxx2期 水云间的市场接受最高值预计为2600元/平米。

说明：该价格是初步定价，如本方案基本思路甲方认可后，我们会通过成本核算及详细市场调查提供更为详细的定价建议。

＠来源于网络的参考信息：

物业名称 物业地址 物业类别 物业价格 开发商 销售证 售楼电话

金龙国际花园new金阳行政中心旁花园洋房 不详 贵阳金龙房地产开发有限公司 （2006）筑商房预字第058号7989999 7987777

金阳乾图中心广场new金阳金阳大道八匹马 其它 不详 金阳房开 8330777

碧波苑new金阳观山西路与云潭南路(原金西大道)交汇处 普通住宅2400元/平方米高 贵州天波地产 13511954458 13511954468

碧海乾图 金阳兴筑西路、诚信路交汇处 普通住宅2350元/平方米 均 贵州乾图房地产开发公司 8330777 8330778

天下金街 金阳金阳大道与观山大道交汇处(八匹马西南方向)商铺4441元/平方米均 贵阳金龙房地产开发有限公司 0851-7980068 4722780

景怡东苑 金阳金阳南路 经济适用房2560元/平方米 均 贵阳明诚房地产开发有限公司 2005126 4723773/4720500

明诚景怡苑 金阳新区金阳南路4号车站 普通住宅2300元/平方米 起 贵阳明诚房地产开发有限公司 4720500/4723733

阳光香榭 金阳诚信南路 普通住宅 不详 贵阳白云泰亿房地产开发有限公司 2004011

碧水云天 金阳金阳大道 经济适用房 不详 贵阳金品房地产开发有限公司 2004012

宝安松景阁 金阳金阳南路 经济适用房1500元/平方米 均 贵州宝安房地产开发有限公司 2004056 5786057/5818773

金翠湾 金阳金阳南路贵阳1中对面 商住楼1602元/平方米 均 贵州麒龙房地产开发有限公司 2004057 4721665

丽阳天下 金阳金阳南路(八匹马西南)经济适用房1514元/平方米 均 贵阳金龙房地产开发有限公司 2004023 4722780 7980068

xxxx金阳碧海花园西南面 普通住宅1578元/平方米均 贵阳商晔房地产开发有限公司 6745149 xxxx历史价格[购房工具箱] [查看全部历史价格]

记录时间 最高价 均价 最低价 价格描述

2006-08-08 1680元/平方米

2006-06-05 1578元/平方米 已售均价

2006-01-06 1614元/平方米

以将军山为依托，地处金阳新区核心地带。

每户拥有6米超高私家花园,超大多角度玻璃阳光室,Y字造型,户户无干扰,45户双电梯.三面通透,整体布局方正实用,动静功能分布合

碧海观山 金阳金阳大道 经济适用房1688元/平方米 均 贵阳扬生房地产开发有限公司 2005117 5211113/4/5

碧海龙珠 金阳诚信路 普通住宅 不详 贵阳商晔房地产开发有限公司 6745149

金元国际新城new金阳北邻贵阳市级行政中心其它 不详 贵州元龙房地产开发有限公司 5587033 5587026

中天山水园(已售完)金阳诚信路 其它1500元/平方米均 世纪中天中天广场项目公司

三、媒体投放战略

结合项目营销控制节奏及前面所讲到的入市机会建议项目的媒体投放战略按照下表作为参考：

形象建立期通过业内杂志形成话题逐步开始传播，之后在通过大众媒体向大众传播。

上表所述情况为基本框架，具体情况视项目运作期情况而定。

四、销售管理模式

结合项目实际情况建议不考虑传统的拘泥于形式的销售办法。

建议由几个方面与对手产生区别：

1、营销现场包装应该体现项目定位思路，可以考虑设置在某个大户型样板房内；

2、销售现场设置“品质建筑材料展示墙”，具体做法是用玻璃等材料将建筑的基本构件材料放进展架用于参观。

3、销售人员为了突出项目的生活形象定位，建议放弃过去的正装穿着，统一改为TSHIRT加休闲装。突出项目价值取向。

五、营销费用估算

建议按照确定定价后的销售总额提取3％的系数就行测算。