徐汇区华泾镇地块项目策划书营销策划二

三、地块及周边情况

（一）地理位置及交通状况

1、项目地理位置

本项目地块位于龙吴路西侧，北临淀浦河、南为华发路、西靠长华路。地块位于徐汇区东南部，位于华泾镇内，与长桥地区隔河相望。

2、地块周围的交通条件

1）环临的公共交通条件

地块坐落在龙吴路与外环大道交接处，位于龙吴路立交桥下，两条快速干道伴随左右使得本地块交通便捷，多辆公交车可达万体馆、徐家汇、锦江乐园等地，20-25分钟车程可达徐家汇，公交线路基本可以使地块与徐汇中心，以及与轻轨和地铁等大交通相连，公共交通状况一般。

对于自备车而言，出行方便，龙吴路快速干道可直通市中心。

n 主要公交车及其路线：

车次	起终点站	主要途经
714	双峰路——曹行	龙华、徐浦大桥、老沪闵路、银都路
731	虹桥镇——紫阳花苑	虹梅路、顾戴路、锦江乐园、梅陇路、长桥新村 、罗秀路
770	徐家汇广场——紫阳花苑	上海游泳馆、龙华镇、上海植物园、徐浦大桥
755	凌兆新村——浦北路	三林塘、徐浦大桥、长桥新村、梅陇、锦江乐园、桂林路
804	华泾小区——桂林小区	上海中学、梅陇地铁站、康健商业城、宜山路
其他	梅南线、鲁莘线、龙吴线等

2）地块与公共交通的连接——亚交通条件

龙吴路的拓宽，使得目前地块与地铁万体馆站和轻轨明珠线龙漕路站联接方便，基本上15-20分钟的公交车程可达上述站点，弥补了周边交通过于集中徐汇区的不足，方便部分居民远行交通。

3）交通条件综述

环临地块的公共交通相对便利，而且与地铁、轻轨等大交通有一定联系，龙吴路的拓宽使用，使市民出行方便，龙吴路为快速干道，基本无塞车现象，尽管如此，进入市区还需20-30分钟时间。

（二）周边居民构成及物业情况

本案地块位于华泾镇门户地区，与长桥地区隔河相望，周边主要新村如下：

各新村新老物业情况及居民情况：

1）华泾新村

位于长华路和华泾路交界处，现有居民3000户，人口大约1万人，主要是徐汇区中心地区如龙华、万体馆附近的动迁居民。该新村形成时间晚，大约在98年前后，居民换房和再置业可能性不大。

目前在华泾地区，该新村周围的配套较齐全，华泾中心小学、位育幼儿园、位育高级中学、中大高级中学、华泾地段医院等伴其左右，超市、邮局、银行配套齐全。

在华泾新村对面，上海中房置业股份有限公司正在投资开发一高档物业——漓江山水花园，占地40万平方米，总建面20万平方米，社区以联体别墅为主，同时还有独立别墅和叠加式别墅，该案去年下半年开始对外宣传，目前一期正在平整土地，计划2002年下半年正式开盘。价格初定：叠加式别墅4000-5000元/平方米、联体别墅7000-8000元/平方米、独立别墅10000元/平方米左右。

2）东湾小区

位于龙吴路立交桥下东南侧，现有居民2800户左右，小区形成于1995年左右，为6层动迁房，由于位于立交桥边上，各种噪音干扰很大，周边配套不全，部分依赖紫阳新村附近的配套。

3）紫阳地区

主要形成于1999年前后，目前两个社区——紫阳花苑、名人花苑

n 紫阳花苑

建筑面积达15万平方米，颇具规模的多层社区，一期1600户主要来自徐汇区中心动迁；二期400户于2002年2月开盘，售价2800-3200，均价3000元/平方米左右，一个月出售100套左右，二房需求旺盛，客户主要来自龙华、长桥地区的换房居民。

n 名人花苑

于1999年1月开盘，售价为2600-3200元/平方米，均价2800元/平方米，房型面积控制较小，二房集中在70-75平方米，日前剩余的二房单价统一2500元/平方米，为周边居民抢购。

4）罗秀、长桥新村

罗秀1-3村，共有居民7000户左右，主要为多层的动迁房，形成于1995年前后；长桥1-8村，共有居民15000户，主要为多层的动迁房，形成于1992-1995年间，周边配套已经比较成熟，目前该地区二手房售价2500元/平方米左右，2002年初推出新物业——天秀苑、未来视界、罗秀家园、欢天喜地，售价3200-3800元/平方米，主要为周边、梅陇地区的换房客户

总结：

华泾地区新物业价格在2800-3000元/平方米左右，面积85-90平方米的两房有一定需求

长桥地区发展时间早，居民换房要求比较高，2002年初集中上市了几个新盘，但盘量都不大，5万平方米以下，价格集中在3200-3800元/平方米之间

（三）地块自身情况

n

淀 浦 河

地块目前状况示意图：

大约1500户左右，多层，一梯四户，主要为95年前后斜土路周边动迁居民。其中有70户商品房于2002年初交房，当时单价为2400元左右

项目总占地面积233000平方米（约300亩）。东西狭长（990米）、南北略窄（295米），东面龙吴路为交通主干道，地块所处位置是华泾镇门户地区，隔着淀浦河与长桥地区相望。

地块靠西侧为厂房区和淀浦河装卸作业区；靠东面为原有农民居住房和华发小区，而中间的华发小区大约1500户，为1995年前后徐汇区斜土路附近动迁居民，非本项目用地，因此，本项目地块并非完整的方型，中间被华发小区隔着，实际上由两块构成：

1）东块面积6万平方米，为原来农民自用房，二层，无动迁迹象，由于紧靠龙吴路快速干道，交通便捷，但噪音干扰大

2）西块面积17.3万平方米，主要是淀浦河装卸作业区以及一些工厂、混泥土搅拌站等，噪音、灰尘污染非常严重，各种装运沙石的工程车、混泥土车频繁来往，目前状况根本无居住概念。相信这些厂房和污染的解决，将成为拆迁中的重点。

总体上，本地块目前状况与理想的居住用地还有非常大的距离，而且整体形象的改变不能仅依靠开发商的努力，可能更多的有赖于政府对该地块及其周边的重新规划。

n 地块周围景观

1）自然景观

A、 前方景观（南方）

南面为华发路，宽度15米左右，为断头路，东起龙吴路西至长华路，由于两侧主要为泥石料装卸区和混泥土搅拌站等，因此华发路上各种工程车，泥沙装运车频繁来往，整条路上噪音和泥沙灰尘污染非常严重，目前无公交。

华发路

华发路南面为面积和形状与本地块相似的地块，主要也是一些农民住房和废弃的一些厂房、以及神海电子有限公司、上海建工构件厂、混泥土制品厂等产生各种污染的厂房。如果本项目启动之前，它们没有动迁的话，无疑成为本项目最大的障碍。

再远处就是外环大道，通过龙吴路立交桥，直通徐浦大桥至浦东三林地区。

B、 后方景观（北方）

北面就是淀浦河，淀浦河西起青浦淀山湖，为黄浦江主要通航支流，本区域河道为整条河的尾端，向东500米流向黄浦江。本区域段河面大约50米左右，水质一般，河面上来来往往着装运泥石料的小船只，河对面靠西侧是相对成熟的罗秀新村、长桥新村，临河有10米左右的绿化带，视觉景观尚可，而河对面靠东侧是木料加工厂，堆积着大量木料，形象较差。

C、 左方景观（东方）

左面为龙吴路，公交站点集中在此，龙吴路为城市一级主干路，路宽33－50米；其中北段（徐汇区段）全长约7.4公里，设六快二慢八车道；南段（闵行段）全长10.1公里，设四快二慢六车道。全线设计时速高达60公里。

龙吴路是连接吴泾与徐汇的主要快速通道，而且本段还是与外环高架以及通往浦东的交接处，因此车辆频繁，而且速度较快，产生噪音和空气污染较为严重。

远处可看到徐浦大桥。

D、 右方景观（西方）

长华路是连接着华泾与长桥两个地区的一条小路，本区域段路面较窄，仅10米左右宽，无公交车，连接长桥的长桥桥于去年被船只撞坏后开始重新修建，预计要1年后才可通车。位于华发路交界处有一加油站。

长发路以西是一些化轻公司的仓库

长华路

2）人文历史景观

n 黄道婆墓

位于长华路和外环路交界处，约500平方米大小，目前仅少量绿化，计划中建成一休闲公园

3）景观综述

总体而言，地块周围被泥石料装卸区和装运车包围，紧临的快速干道产生难以克服的噪音和空气污染，周围环临景观较差，属本项目地块的劣势

3、环境、污染情况

1） 水、空气、土地污染情况

地块本身以及周围各种厂房污染严重，尤其是泥沙装卸和混泥土搅拌产生大量的废气和灰尘污染

2） 噪音污染

就目前而言，地块所在地噪音污染也比较严重，主要来自龙吴路、外环两快速干道上各种公交车辆和工程车、货运车。

3） 社会治安状况

地块周围缺乏居住概念，治安情况较差。人员素质参差不齐，民工等时有出没。

4、配套设施

生活配套的缺乏也是该地块一个主要劣势，目前居民的配套依赖于龙吴路对面、龙吴路立交桥东南面的东湾小区附近，或者距离本地块2公里的华泾路附近。