地产策划报告通用模式（六）

附件一：总体规划要求与建议


对规划设计的要求
在遵照项目地块有关规划设计主要技术经济指标的基础上，符合国家及当地有关规范、规定和标准，同时须把握项目所在区域，包括洛溪、大石、南村等地在未来三、五年房地产开发高速发展，尤其是有实力的发展商塑造大楼盘的趋势，在规划上应尽量做到本项目与周边房地产项目的差异化，有鲜明的特色。
新世纪郊区都市化的典范，满足现代化居住生活方式的需求，体现新世纪新理念和创意，贯彻家本位：以人为本，人与自然和谐共生的设计宗旨。
目的明确、布局合理、组合各具特色同时，考虑建筑的空间组合，尤其是环境艺术与家融为一体：在花园中间盖房子。营造具有江南园林韵味和中华传统文化底蕴的高品质生活社区。


家本位
处在郊区位置的大型城市社区，是上班的城市人群向往的生活、居住楼盘。在具有都市生活品质的同时，又具有都市所无法提供的环境：宽敞的空间，清新的空气、轻松的休闲环境。同时，回家就是休闲概念，不排斥买房子休闲度假用的消费者。


城市化
决不能给目标消费者和将来的住户以远离城市的感觉。
现代化建筑风格，时尚的购物环境，时兴的消遣场所，便利的通讯与交通设施等等，一切须表现出领先水平，表现出在此生活，不单没脱离城市，脱离不断进步的社会，甚至更领先社会的发展。
一个报亭，卖几份时尚的都市报刊，对社区的都市气氛能带来很好的效果。


以休闲为主题的概念设计。
休闲作为都市化生活的需要和补充，已愈显重要和迫切。
虽然很多广州人一提起广州就有烦，但大多数并不愿意离开广州，不愿意离开都市化社会；虽然在大部分时间里，都市带给他们更多的是紧张，孤独、焦虑，压力大而且心虑重重，所以在工作之余的时间和空间，广州人追求的是无压力的轻松生活，他们越来越愿意走出城市，这种趋势表现在年轻人身上已非常明显。
轻松的生活可以给人带来欢笑，一个人的欢笑可以影响更多的人。
居住区中心广场是社区的心脏，可以设计得很轻松，富于变化，还可以举办音乐会。
滨江休闲绿化带的是地块环境的重中之重。


以服务为特点的概念设计。
服务优劣是判断城市发展水平的标准。
今天的广州市并没有表现出现代都市的最高发展水平，其中之一是社会整体的服务水平差。
服务优劣同时也判断居住区生活水平的标准。服务反映在社区里，首先是确立“以人为本”的服务观念，硬件上是配套的选择；软件上是服务队伍的培训。
社区的配套，如何表现“人以为本”？如何“家本位”？是看易实难的大问题。
比如，我们要营造一个“没有陌生人的社区”，怎么办？搬入新区，很多人感叹“房子大了，朋友没了”，产生对街坊生活深深的怀念。虽然说住宅供应商无须为此承担责任，但是，正因为其它楼盘都没作这种事情，而我们做了，并真正在规划设计和建筑上体现出来。对市场就一定会产生有相当的冲击力。因此，我们建议于每一幢楼或每一级团都营造一个方便住户沟通的专用空间，可以是小型阅览室，让住户有理由有机会聚集于一起。


标志性建筑。
滨江休闲绿化带，休闲广场，包括购物中心，天然泳池等
中心林荫大道
家居文化展览中心
活水系统


充分利用环境，塑造与城市居住截然不同的生活方式。
居住区的空间环境由园林景观和住宅建筑造型有机融合而成，二者间气韵贯通。
环境不单美丽，更要有趣。
整体空间结构：依照本项目地块地形，本居住区将形成“网”状结构。
沿江及东西两部建主要交通道路，形成“网”外框，居住区内部，以地块一桥两河涌由北朝南自然划分，与内部路网关联，开成“网”内部结构。
道路规划要求
合理组织人车流线，将车辆对住户的安全和影响减至最少。
充分考虑各区对外及区内交通运输。
有数量充足使用方便的停车场。


居住区内主干线的处理建议：
一般来说，沿江道路（规划设计意见中是滨江路）的修筑均采用沿江直线方式，但是经过对项目地块仔细地研究，我们认为，在居住区内修筑道路，沿江直线方式筑路并不是唯一的选择，亦不是科学的最佳选择。

我们提出如下建议：
用“∽”字形修筑中心大道：林荫大道
能最大程度地利用江景，使望江的住宅用地更多，使离江远的土地升值，使路两旁拥有更多的可望江的住宅用地，能卖更高的价格。
符合本项目居住区的市场定位，最大程度表现居住区的总体设计风格－休闲。
能较好地与中国园林风格融为一体，与环境统一。展现出居住区另具一格的生活方式。
“∽”形的设计使干线和支线道路相连富于变化，富于美感，同时，与区内河涌的自然形态组合，可以自然而然地处理居住组团。
“∽”形的设计即为滨江路概念又为沿江绿化开发留下足够空间。
路面本身造成景观通道，看得更远，觉得更丰富。
曲线道路比直线道路车速慢，减少了汽车造成居住区内的噪声和粉尘污染。
在居住区内环境上，如空气流通、辐射热的散热上起到更大的作用。
比直线沿江道路投资成本略有增加。


注重生态的环境规划
景观轴线：
动景分离。
外部景观轴线：区内道路，动。
内部景观轴线：河涌呈现出的水景，静。
点线分离。
线：沿江50米绿化为主要绿化带
点：居住区内集中绿地，可考虑水景设计


体现中国江南园林绿化特色
住宅、公建与绿化的关系，力求户户有景
材料的选择在经济合理的前提下，尽量符合环保要求

绿色通道：沿江种较低矮的树种，防噪防尘，美化社区。
水文章：以现有地块两条河涌为主，作为蓝色通道。
风通道：在自然与建筑物之间，水体与地面之间，以疏通南北空
气廊道，保证区内冷热空气交流的畅顺。
辐射热：利用草地绿化和林木植被减少辐射热。广州属亚热带气候，夏热长，在建筑物设计上（如商业中心，采用骑楼设计），建筑材料的选择上（如人行道的空心地砖），须要仔细考虑
声环境：主要噪声源来自番禺大桥，要做障声屏蔽。


关于住宅：
单体设计应体现高雅、新颖、美观、经济为宗旨
具有中华文化底蕴，略具民族建筑神韵，并经提炼的现代建筑
造型别致、色彩丰富，变化和谐，与社区环境协调
住宅内部设计在经济实用、功能齐全、布局合理的基础上，力求有所突破，具有现代生活风格


住宅的组合：
智者家园、白领单身公寓、老人公寓、生态家园等


社区配套规划要求
除学校和肉菜市场等占地较大，无法与居住融为一体的建筑之外，所有配套设施尽可能考虑到居民生活的方便，有效地安置在各个组团中。
公建配套标准按政府有关标准设计。
公建配套：
托儿所、幼儿园、小学：忌奢华，简单、适用。
肉菜市场：交通方便。
其它设施：
会所、S0H0商业中心
服务配套：作为广州一流休闲式居住环境，享受星级优裕服务。如送餐，家具清洁，衣服洗熨，预订车、船、飞机票等。生活尤显从容舒适。


智能化设计要求
智能化设计应符合技术先进、经济合理的原则。区内信息网络（电话、电视、电脑、保安、消防等）按智能化系统设计。包括：综合布线系统、安全系统（包括紧急求救自动报警系统）、环境能源管理系统、物业管理系统。


休闲类配套设施
运动类
网球、羽毛球、门球、蓝球场，排球、沙滩排球、保龄球，桌球、高尔夫推杆练习场，旱地滑冰、滑板，游泳场，放风筝比赛，健美操，拳击柔道，钓鱼，缓跑径，击剑、气功
娱乐类：儿童游乐园，沙滩，棋牌室，烧烤场，
交流类：图书馆，诗词班，
艺术类：绘画，书法，弹琴，下棋，摄影，音乐广场，雕塑，
家政类：
育儿班，插花艺术，茶道，集邮，集火花，集钱币，语言培训，形体培训，做菜，室内布置，生活用品及技巧推介，家政服务机构（通厕，地板打蜡等），磨豆腐
园艺类：种植园，花卉，盆景，奇石，
服务类：
净菜超市，洗衣店，药店，诊所，美容店，面包屋，钟点工介绍所，冲印店，
休闲类：咖啡馆，茶馆，酒巴，雪茄馆，陶艺馆，木工房、栈桥、许愿树
展览类
紫檀木展，佛山陶瓷展，蝴蝶展，昆虫展，服装展，鞋帽展，手表展，汽车展，邮展，火花展，钱币展，盆景展，水晶展，图书展，可爱家园摄影展，、、、
餐饮类：各种美食节（澳门加归吃葡国菜，中秋有月饼，正一十五吃斋等）


附件二 销售前的准备
地盘包装
工地围墙
将项目名称、LOGO、发展商名称、主题口号、销售电话等消息在围墙上发布，插彩旗、树大型户外广告、指路牌等吸引过往车辆、行人注意。

户外广告
以社区效果图为主，表达主题口号，设计精美悦目，建议在华南干线路上、收费站、迎宾路及项目内部的余留高层建筑上设置。
入口大门
区内交通
大桥桥柱
绿化环境

附设售楼接待处
现场售楼部：
——展示厅：
安排模型、位置图、鸟瞰图，挂与项目销售有关之图表等。
——接洽台：
安排销控表、播音设备、工作台与资料柜等，与销售谈话区保持适当距离。
——销售区：
安排洽谈桌椅、绿化摆设等。桌椅高度适当降低，缓减心理对抗。
——播音系统：
播放柔和音乐及现场销控事宜。
——资料展示（展板）：
发展商简介
设计师、施工单位和代理商
预售许可证
整体规划图
楼宇透视图及少量文字说明
单位平面图和室内装修标准
建筑材料和公用设施
项目标志
物业管理和收费
购楼须知
销售进度表
　　 　　
示范单位：
在先进的房地产销售领域，装修精美的示范单位在楼花期销售中必不可缺，每个单位以不同风格装修，将发展商“为客着想”的宗旨与匠心、良好的装修管理服务充分展现在买家眼前，强烈刺激客户购买欲，增强买家信心。
建议挑选：
项目主要的面积户型。
在现楼销售中不利的户型。
重点推荐的户型。

人员培训（前提：在发展商计划自组销售部门的情况下）
人员招聘：以招用有一定销售或各种专业基础、反应灵敏、口齿伶俐的人员为主。
人员培训
——培训目的：
增强员工对公司、项目的了解和信心。
提高员工的地产知识和业务水平。
使通过培训考核清楚各员工的特长，有效引导使用。
——培训形式：
讲课
模拟现场
考察楼盘
——培训内容：
地产基础知识 （工程、交易、合同、按揭）
项目理解
销售技巧

人员编制（销售人员守则）
人员编排
工作时间
工作内容
员工制服

销售资料
楼书
效果图
电视宣传片
电台宣传声带
模型：
社区规划模型
室内间隔模型（各种户型）
会所模型
DM
价目表
平面图
交楼标准
认购须知
认购书
付款方式
银行按揭手续
收楼须知
售楼报价单