北奥产品策略报告（上）

北京市房地产产品描述

发展计划方案
分阶段发展策略
本案具有约90万平方米的开发量，综合各方面因素，分阶段发展是必然的。


分阶段发展原则
项目限制
本案开发量大，九块用地共约79.28公顷，开发量按控规可达至95万平方米，对于投入的资金和项目的开发条件均有较高要求。
本案的开发条件还没有全部具备，1-4号地块进入详规设计阶段，已初步具备开发条件，而5-9号地块在土地使用功能转换手续上还没有完成；
投资额上，本案的启动资金应控制在一定范围以内。


市场依据
近两年北京市各类住宅施工与竣工面积均在1000万平方米以上，也即上市的住宅在10万套左右，而目前市场还不能将其全部消化，住宅空置率仍相当高。近两年新开项目也不断增加，令市场的竞争加剧。所以本案各阶段的开发量和开发时间，必须符合市场需求。
北京一般大型项目的一年开发量大约在12-15万平方米；
按北京的居住规模和户型设计特点，首期推出少于1000套时，市场影响力会减弱，而对生活配套设施的配置和经营会比较困难。


分阶段原则
综合考虑地块内部区位的成熟度，挑选成熟度高的位置作为第一、第二阶段的发展用地；
各阶段发展用地面积初步考虑目标市场的容量，特别是第一阶段的开发量；
各阶段发展用地的划分基本上不改变规划的路网；
各阶段在开发中能连续推进，不出现隔断；
分阶段开发希望达至如下目标：
首阶段开发能顺利进入市场缝隙，会聚人气；
逐步抬高各阶段的住宅类型档次，改善居住环境，期望通过品牌的积累和居住质素的改善来获得超额利润；
各阶段公建的安排主要依据控规条件和各阶段居住人口的规模而定，并参考了部分开发案例的经验以提高其实际操作的可能性；
根据本案档次的定位，并且参考了区域房地产市场的特点及寻找的市场缺口，建议使用如下几种住宅类型：
2-3层联体别墅（TOWNHOUSE），2-4联，设置车库，保障每户至少一个车位，平均户型面积约220㎡；
4层双复式公寓（豪华多层），首二层带私家花园，三四层带屋顶花园，一梯两户，平均户型面积约175㎡；
5或6层普通住宅，一梯两户，顶层坡屋顶，平均户型面积约120㎡；
9层小高层电梯（1部）板式住宅，一梯两户，首层架空，地下停车场，每户一个车位，平均户型面积约140㎡。


分阶段发展计划
阶段划分
根据分阶段原则，本案分为五个阶段，如下：
第一阶段（2、4号地块）
由于地块手续较快而场地已完成土地平整，视觉识别较好；且其紧邻东坝乡的中心区，位于城市规划干道（东坝中路）旁，是本案商业价值较高的地块，有利于配套和生活设施的建设经营。率先将其推出市场，将会有利于确立产品的定位档次。
该阶段建筑类型有别墅、四层公寓、五层住宅；4号地块设置中心广场、奥林匹克运动城（SPORTS MALL）、幼儿园及其它公建。


第二阶段（1、3号地块）
为了确保项目开发的持续性，第二阶段开发的地块最好紧靠首期已开发的地块。这样，一方面是维持项目整体形象的连续性；另一方面是可以方便利用第一阶段开发的配套服务资源。
充分利用区内的水体和土丘，该阶段建筑类型有别墅、四层公寓、五层住宅，宜建部分九层小高层；区内建有中型会所和一所九年制学校。


第三阶段（6、8号地块）
由于6、8号地块紧靠东坝中路，接近配套中心，地块成熟度提高快，可作为第三期开发用地。建筑类型有五层住宅和小高层；区内建有托幼所、社区门诊所和中型会所。


第四阶段（9号地块）
这块地邻近公园，且在本案最南端，环境较好，土地价值相对是本案最高的，所以在第四阶段开发。利用公园水体优势，建筑类型有别墅、四层公寓，如要提高土地利用率，也可配五层住宅和小高层。另有中体所建的明星俱乐部。


第五阶段（5、6、7号地块）
由于5号地块拆迁任务最重，可变因素多，而土地价值比较而言是本案最低的，所以把这两块地放在最后一期，待小区相对成熟才开发，提高其商业价值。建筑类型以五层、和小高层为主；区内建有中型会所和托幼所。
各阶段指标

各阶段安排：
单位：平方米
阶段 占地面积 建筑面积 容积率 发展时段 建设类型
第一阶段 178,000 147,300 0.83 2002.03—2002.12 别墅、公寓、多层
第二阶段 196,000 219,450 1.12 2003.3—2004.6 别墅、公寓、小高层
第三阶段 146,800 179,700 1.22 2004.3—2005.6 多层、小高层
第四阶段 125,000 106,350 0.85 2005.3—2005.12 别墅、公寓、多层、小高层
第五阶段 147,000 217,900 1.48 2006.3—2007.6 多层、小高层、高层
合计 792,800 870,700 1.10


第一阶段首期按委托方要求，以别墅、四层公寓和五层住宅为主。
第二阶段人工湖可利用现已存在的鱼塘一部分改造而成，既避免塘区地质弱加大建楼成本，又提高景观优势。


各阶段指标
单位：平方米
项目 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段
总用地面积 792,800 178,000 196,000 146,800 125,000 147,000
总建筑面积 870,700 147,300 219,450 179,700 106,350 217,900
综合容积率 1.10 0.83 1.12 1.22 0.85 1.48
公建配套建筑面积 69,200 17,300 16,450 20,700 7,850 6,900
住宅面积 801,500 130,000 203,000 159,000 98,500 211,000
住宅建筑类型 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例
联体别墅 59,000 7.3% 15,000 11.5% 22,000 10.8% 0 0 22,000 22.3% 0 0
四层公寓 51,000 6.4% 15,000 11.5% 18,000 8.9% 0 0 18,000 18.3% 0 0
五层住宅 248,500 31.0% 100,000 76.9% 66,000 32.5% 36,000 22.6% 13,500 13.7% 33,000 16.7%
小高层住宅 443,000 55.3% 0 0 97,000 47.8% 123,000 77.4% 45,000 45.7% 178,000 83.3%
合计 801,500 100% 130,000 100% 203,000 100% 159,000 100% 98,500 100% 211,000 100%


上表中的数据是综合市场预测和本案控制规划布局编排而来的，充分考虑了公建占地、绿化水景占地、建筑密度、组区建筑物天际线的丰富等等限制条件。

各阶段形象定位
第一阶段：运动之美——丰富，精彩，追求美好生活；
第二阶段：运动之趣——活跃，有趣，体验趣味人生；
第三阶段：运动之慧——理性，灵活，保持旺盛精力；
第四阶段：运动之养——悠闲，安适，享受健康生活；
第五阶段：运动之友——平等，友爱，共建和谐社区。